부동산 중개 수수료·중개보수 계산기

6억 원 주택을 사고팔면 한쪽 중개보수 상한은 240만 원, 부가세를 더하면 264만 원입니다

주택 매매 중개보수는 거래금액에 상한요율을 곱해 구하고, 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%입니다. 6억 원이면 240만 원이 한쪽이 내는 최대 금액이고, 중개사무소가 일반과세자라면 부가세 10%인 24만 원을 더해 264만 원입니다. 매도인과 매수인이 각각 내므로 중개사가 받는 돈은 양쪽 합쳐 최대 480만 원(부가세 별도)입니다.

이 금액은 상한이고, 실제 보수는 그 안에서 중개사와 협의해 정합니다. 법령 용어는 '중개보수'이고, 예전 법령에서는 '중개수수료'라고 불렀으며 흔히 '복비'라고도 합니다. 아래에서 계산 순서, 매매·전세·월세 금액별 상한, 분양권 거래금액, 요율이 바뀌는 경계 금액, 오피스텔·상가·토지 요율, 부가세와 지급 시기를 차례로 설명합니다.

중개보수를 미리 계산해 두면 좋은 때

• 계약 전에 요율을 협의할 때: 상한은 최대치라 그 아래로 정할 수 있습니다. 6억 원 매매에서 상한 0.4%(240만 원) 대신 0.3%로 정하면 180만 원이라 60만 원(부가세 별도)이 줄어듭니다. 협의 요율 칸에 넣으면 상한 안인지도 바로 보입니다.
• 잔금일 현금을 맞출 때: 따로 정하지 않았으면 중개보수는 잔금을 다 치른 날 냅니다. 6억 원 주택을 사는 쪽은 부가세를 더한 264만 원을 취득세·이사비와 같은 날 준비해야 합니다.
• 분양권을 사고팔 때: 총 분양가로 계산하면 상한이 크게 부풀려집니다. 분양가 5억 원 아파트의 낸 돈 2억 5,000만 원 + 프리미엄 5,000만 원이면 거래금액은 3억 원이라 상한이 120만 원인데, 5억 5,000만 원으로 잘못 잡으면 220만 원이 되어 100만 원 차이가 납니다.

계산 순서

1. 대상 정하기: 주택(부속토지 포함, 주택 면적이 건물의 절반 이상)인지, 요건을 갖춘 오피스텔인지, 그 밖의 대상(토지·상가 등)인지 봅니다(공인중개사법 시행규칙 제20조 제6항).
2. 거래금액 정하기: 매매는 거래가격, 교환은 두 물건 중 큰 쪽 가액, 분양권은 지금까지 낸 계약금·중도금 + 프리미엄, 전세는 보증금입니다. 월세는 보증금 + 월세 × 100이고, 그 합이 5천만 원 미만이면 보증금 + 월세 × 70입니다(제20조 제5항).
3. 상한요율과 한도액 찾기: 주택은 거래 종류와 금액 구간으로 정해지고, 오피스텔·그 밖의 대상은 금액과 관계없이 정해져 있습니다.
4. 중개보수 상한 = 거래금액 × 상한요율. 한도액이 있는 구간에서 이 값이 한도액보다 크면 한도액이 상한입니다. 법령에 원 미만 처리 규정이 없어 원 미만은 버렸습니다.
5. 부가세: 일반과세자 중개사무소는 중개보수의 10%를 더 받습니다.
6. 거래 양쪽(매도인·매수인, 임대인·임차인)이 각각 같은 한도 안에서 냅니다(제20조 제1항).

주택 매매 금액별 중개보수 상한

5천만 원 미만은 0.6%에 한도 25만 원, 5천만 원 이상 2억 원 미만은 0.5%에 한도 80만 원이 있습니다. 그래서 1억 9,000만 원은 0.5%로 계산한 95만 원이 아니라 한도액 80만 원이고, 2억 원(0.4%)과 같은 금액입니다. 2억 원 이상은 한도액이 없습니다.

주택 전세 금액별 중개보수 상한

임대차는 5천만 원 미만 0.5%(한도 20만 원), 5천만 원 이상 1억 원 미만 0.4%(한도 30만 원), 1억 원 이상 6억 원 미만 0.3%, 6억 원 이상 12억 원 미만 0.4%, 12억 원 이상 15억 원 미만 0.5%, 15억 원 이상 0.6%입니다. 8,000만 원 전세는 0.4%로 계산한 32만 원보다 한도액 30만 원이 작아 30만 원이 상한입니다.

월세 중개보수: 거래금액 환산

월세는 보증금에 월세 × 100을 더해 거래금액을 만들고 임대차 요율을 씁니다. 보증금 500만 원·월세 40만 원은 500만 원 + 4,000만 원 = 4,500만 원으로 5천만 원 미만이라, 월세에 70을 곱해 3,300만 원을 거래금액으로 씁니다(시행규칙 제20조 제5항 제1호 단서). 같은 물건을 같은 사람과 같은 기회에 매매하면서 임대차도 함께 하면 매매 금액만 씁니다(같은 항 제3호).

분양권 중개보수: 낸 돈 + 프리미엄

동·호수가 정해진 아파트 분양권은 아직 짓는 중이어도 건물로 보고, 그 매매를 중개하면 주택 매매 요율을 씁니다. 거래금액은 거래할 때 주고받는 총대금(보통 계약금 + 이미 낸 중도금 + 프리미엄)이고, 완공을 가정한 총 분양대금 + 프리미엄이 아닙니다(대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결). 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템의 중개보수 요율표도 분양권 거래금액을 '거래당시까지 불입한 금액(융자포함) + 프리미엄'으로 안내하므로, 중도금 대출로 낸 금액도 넣고 아직 내지 않은 중도금·잔금은 뺍니다.

프리미엄이 마이너스면 그만큼 거래금액이 줄어듭니다. 2억 원을 낸 분양권을 1,000만 원 낮춰 팔면 1억 9,000만 원이 거래금액이고, 0.5%로 계산한 95만 원보다 한도액 80만 원이 작아 80만 원이 상한입니다. 판결은 아파트 분양권 사건이지만, 오피스텔·상가 분양권도 같은 방식으로 거래금액을 잡고 그 대상의 매매 요율을 쓰는 것으로 보는 것이 일반적입니다. 계산기에서 거래 종류를 '분양권'으로 고르면 두 금액을 나눠 넣을 수 있습니다.

요율이 바뀌는 경계 금액

구간은 '이상·미만'으로 나뉘어 경계 금액부터 위 구간 요율을 씁니다. 매매 9억 원은 0.4% 구간이 아니라 0.5% 구간이라, 거래금액 1만 원 차이로 상한이 90만 원 넘게 달라집니다. 상한은 협의의 최대치일 뿐이므로 경계를 막 넘은 거래라면 아래 구간 요율 수준으로 협의를 요청해 볼 수 있습니다.

오피스텔·토지·상가 중개보수

오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이고 상·하수도가 있는 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 모두 갖추면 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4% 이내입니다(시행규칙 제20조 제4항 제1호·별표 2). 한도액은 없습니다. 2026년 8월 28일 시행 개정으로 이 요율도 '상한요율 이내에서 협의해 결정'하는 것으로 바뀌었습니다. 요건을 하나라도 못 갖춘 오피스텔과 토지·상가·사무실 같은 주택 외 대상은 매매·임대차 모두 0.9% 이내에서 협의합니다(같은 조 제4항 제2호). 주택 외 대상(요건을 갖춘 오피스텔 포함)은 중개사가 받으려는 상한요율을 사무소의 요율표에 명시해야 하고, 그 요율을 넘겨 받을 수 없습니다(같은 조 제7항).

부가세와 지급 시기

• 부가세는 상한 밖: 법정 중개보수는 부가세를 뺀 금액입니다. 일반과세자는 10%를 더 받고, 간이과세자도 약정하면 부가세 상당액을 따로 받을 수 있습니다(법제처 해석 15-0523, 2016-01-18).
• 지급 시기: 중개사와 정한 때, 정하지 않았으면 거래대금 지급이 끝난 날(보통 잔금일)입니다(공인중개사법 시행령 제27조의2).
• 실비: 권리관계 확인에 든 비용은 매도인·임대인에게, 계약금 등 반환 보증에 든 비용은 매수인·임차인에게 영수증을 붙여 따로 청구할 수 있고(시행규칙 제20조 제2항), 그 한도는 시·도 조례가 정합니다(공인중개사법 제32조 제4항).
• 어느 시·도 조례를 따르나: 집과 중개사무소가 다른 시·도에 있으면 중개사무소가 있는 시·도의 조례를 따릅니다(제20조 제3항). 2026년 10월 현재 17개 시·도의 주택 요율은 모두 같습니다.

자주 틀리는 경우

• 월세에 100만 곱하는 경우: 합이 5천만 원 미만이면 70을 곱합니다. 보증금 500만 원·월세 40만 원은 4,500만 원이 아니라 3,300만 원이 거래금액이라 상한이 한도액 20만 원이 아니라 16만 5,000원(0.5%)입니다.
• 분양권을 총 분양가로 계산하는 경우: 분양가 5억 원·낸 돈 2억 5,000만 원·프리미엄 5,000만 원이면 거래금액은 5억 5,000만 원이 아니라 3억 원이고, 상한은 220만 원이 아니라 120만 원입니다.
• 9억 원을 0.4%로 계산하는 경우: 9억 원은 '9억 원 이상 12억 원 미만' 구간이라 0.5%인 450만 원입니다.
• 한도액을 빼먹는 경우: 1억 9,000만 원 매매는 95만 원이 아니라 80만 원, 8,000만 원 전세는 32만 원이 아니라 30만 원이 상한입니다.
• 주거용 오피스텔이면 모두 0.5%·0.4%로 보는 경우: 전용 85㎡를 넘거나 부엌·화장실·목욕시설 요건이 빠지면 0.9% 이내입니다.
• 복비를 양쪽이 반씩 나눈다고 보는 경우: 상한은 한쪽이 내는 금액이고, 양쪽이 각각 그 한도 안에서 냅니다.
• 부가세를 포함해 상한을 따지는 경우: 상한은 부가세를 뺀 금액이라 240만 원 상한에 부가세 24만 원을 더한 264만 원은 상한 위반이 아닙니다.

한계와 주의

• 이 계산기는 상한을 보여 줍니다. 실제 보수는 상한 안에서 협의로 정하고, 중개사의 고의·과실로 계약이 무효·취소·해제되면 보수를 받지 못합니다(공인중개사법 제32조 제1항 단서).
• 교환 가액 평가와 겸용 건물의 주택 면적 판정은 직접 정한 금액과 대상을 넣어야 합니다. 분양권은 실제로 낸 계약금·중도금을 직접 더해 넣어야 하고, 재개발·재건축 조합원 입주권은 다루지 않습니다.
• 실비 한도는 시·도 조례마다 다를 수 있어 계산하지 않습니다.
• 법령에 원 미만 처리 규정이 없어 원 미만은 버렸습니다. 실제 영수증과 몇 원 차이가 날 수 있습니다.

기준일 이 글의 요율과 조문은 2026-10-08에 법제처 국가법령정보센터의 현행 조문으로 확인했고, 시행규칙 제20조와 분양권 판례(대법원 2004도62)·국토교통부 분양권 거래금액 안내는 2026-10-17에 다시 확인했습니다(공인중개사법·시행령·시행규칙 시행 2026-08-28, 17개 시·도 주택 중개보수 조례). 조례는 시·도마다 바뀔 수 있으니 계약 전에 중개사무소에 게시된 요율표를 함께 확인하세요.

출처

• 01법제처 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)현행(시행 2026-08-28). 제1항 주택은 쌍방에게서 각각·별표 1 한도, 제4항 오피스텔 요건·별표 2와 그 밖의 0.9%, 제5항 월세 × 100(5천만 원 미만 × 70)·교환·복합 거래, 제6항 주택 면적 1/2 기준
• 02법제처 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행규칙 별표 1(주택 중개보수 상한요율)·별표 2(오피스텔 중개보수 요율)별표 1 신설 2021-10-19, 별표 2 개정 2021-10-19. 2026-08-11 개정으로 오피스텔도 상한요율 이내 협의
• 03법제처 국가법령정보센터: 공인중개사법 제32조(중개보수 등)·제33조(금지행위)현행(시행 2026-08-28). 제32조 제4항 주택 보수는 국토교통부령 범위에서 시·도 조례로, 제33조 제1항 제3호 보수·실비 초과 금품 수수 금지
• 04법제처 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)현행(시행 2026-08-28). 약정에 따르되 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날
• 05법제처 국가법령정보센터: 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 제2조·별표 1시행 2022-12-30(별표 1 개정 2021-12-30). 다른 16개 시·도 조례도 같은 요율·한도액(대전·세종·인천은 시행규칙 별표 1을 직접 따름), 2026-10-08 확인
• 06법제처 법령해석 15-0523: 간이과세자인 공인중개사가 법정 중개보수와 별도로 부가가치세를 받을 수 있는지2016-01-18 회신. 법정 중개보수는 부가가치세를 제외한 금액, 간이과세자도 약정으로 별도 수령 가능
• 07대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 전원합의체 판결한도를 초과하는 중개수수료 약정은 한도를 초과하는 범위 내에서 무효
• 08대법원 2005. 5. 27. 선고 2004도62 판결동·호수가 특정된 아파트 분양권 매매 중개는 '건물'의 중개, 거래가액은 거래 당시 주고받는 총대금(계약금·기납부 중도금·프리미엄 합계)이며 총 분양대금 + 프리미엄이 아님
• 09국토교통부 부동산거래 전자계약시스템: 중개보수 요율표"분양권의 거래금액 계산: [거래당시까지 불입한 금액(융자포함) + 프리미엄] × 상한요율", 2026-10-17 확인

자주 묻는 질문

함께 쓰는 도구