7억 원 집을 1주택으로 사면 취득세와 지방교육세를 더해 1,285만 9,000원입니다
주택을 매매로 사면 취득가액이 6억 원 이하일 때 1%, 9억 원을 넘으면 3%이고, 그 사이는 (취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) ÷ 100으로 세율을 정합니다. 7억 원이면 1.67%라서 취득세 1,169만 원에 지방교육세 116만 9,000원을 더해 1,285만 9,000원입니다. 전용면적이 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 140만 원이 더 붙어 1,425만 9,000원입니다.
같은 7억 원 집이라도 조정대상지역에서 두 번째 집으로 사면 8%, 세 번째 집이면 12%가 적용됩니다. 상속과 증여는 세율이 따로 있고, 증여는 조정대상지역에서 중과될 수 있습니다. 아래에서 계산 순서, 가액별 세금, 중과 기준, 상속·증여 세율, 지방교육세·농어촌특별세 계산법을 차례로 설명합니다.
계산 순서
- 과세표준 정하기: 매매는 실제 거래가격, 상속은 시가표준액(주택 공시가격), 증여는 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)입니다. 시가표준액이 1억 원 이하인 집을 증여받으면 시가인정액과 시가표준액 중에서 고를 수 있습니다(지방세법 제10조의2, 시행령 제14조의2).
- 취득세율 정하기: 취득 원인과 취득 후 주택 수, 조정대상지역 여부로 일반세율인지 중과세율인지 정합니다.
- 취득세 = 과세표준 × 취득세율.
- 지방교육세 = 과세표준 × 교육세 기준세율 × 20%(지방세법 제151조 제1항 제1호).
- 농어촌특별세 = 과세표준 × 표준세율을 2%로 본 세율 × 10%(농어촌특별세법 제5조 제1항 제6호). 전용 85㎡ 이하 주택은 내지 않습니다.
- 세 금액을 더하고, 세목마다 10원 미만은 버립니다(지방회계법 제55조).
1주택 매매 취득가액별 세금
| 취득가액 | 취득세율 | 취득세 | 지방교육세 | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 3억 원 | 1% | 300만 원 | 30만 원 | 330만 원 | 390만 원 |
| 5억 원 | 1% | 500만 원 | 50만 원 | 550만 원 | 650만 원 |
| 6억 원 | 1% | 600만 원 | 60만 원 | 660만 원 | 780만 원 |
| 6억 5,000만 원 | 1.33% | 864만 5,000원 | 86만 4,500원 | 950만 9,500원 | 1,080만 9,500원 |
| 7억 원 | 1.67% | 1,169만 원 | 116만 9,000원 | 1,285만 9,000원 | 1,425만 9,000원 |
| 7억 5,000만 원 | 2% | 1,500만 원 | 150만 원 | 1,650만 원 | 1,800만 원 |
| 8억 원 | 2.33% | 1,864만 원 | 186만 4,000원 | 2,050만 4,000원 | 2,210만 4,000원 |
| 8억 5,000만 원 | 2.67% | 2,269만 5,000원 | 226만 9,500원 | 2,496만 4,500원 | 2,666만 4,500원 |
| 9억 원 | 3% | 2,700만 원 | 270만 원 | 2,970만 원 | 3,150만 원 |
| 10억 원 | 3% | 3,000만 원 | 300만 원 | 3,300만 원 | 3,500만 원 |
| 15억 원 | 3% | 4,500만 원 | 450만 원 | 4,950만 원 | 5,250만 원 |
6억 원 초과 9억 원 이하 세율은 산식 결과를 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림해 넷째 자리까지 씁니다(지방세법 제11조 제1항 제8호 나목). 그래서 6억 5,000만 원은 1.3333…%가 아니라 1.33%로 계산합니다. 85㎡ 초과 열은 농어촌특별세(과세표준의 0.2%)를 더한 금액입니다.
다주택·법인 중과세율
| 취득 후 주택 수 | 조정대상지역 | 조정대상지역 밖 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1~3% | 1~3% |
| 2주택 | 8% | 1~3% |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
| 법인 | 12% | 12% |
중과세율은 표준세율 4%에 중과기준세율 2%의 2배(8%) 또는 4배(12%)를 더한 값입니다(지방세법 제13조의2 제1항). 주택 수는 이번에 사는 집을 포함한 1세대의 수이고, 1세대에는 주민등록상 같은 세대원과 함께 배우자·미혼 30세 미만 자녀가 들어갑니다. 분양권·입주권과 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔도 셉니다(제13조의3).
| 세율 | 지방교육세 | 농어촌특별세(85㎡ 초과) | 합계(85㎡ 이하) | 합계(85㎡ 초과) | 10억 원이면(85㎡ 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 8% | 0.4% | 0.6% | 8.4% | 9.0% | 9,000만 원 |
| 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% | 13.4% | 1억 3,400만 원 |
중과돼도 지방교육세는 (4% − 2%) × 20% = 0.4%로 같습니다. 농어촌특별세는 표준세율 4%를 2%로 바꿔 계산하므로 8%는 6%, 12%는 10%가 기준이 되어 각각 0.6%, 1.0%입니다.
다음 경우에는 다주택이어도 중과하지 않거나 주택 수에서 빼므로 해당하면 1주택 세율로 계산하세요.
- 일시적 2주택: 이사·학업·취업 등으로 새집을 사고 종전 집을 3년(두 집 모두 조정대상지역이면 2년, 2026년 8월 26일 이전 계약분은 3년) 안에 처분하는 경우입니다(시행령 제28조의5, 2026년 10월 1일 시행).
- 시가표준액이 낮은 주택: 수도권은 1억 원, 수도권 밖은 2억 원 이하인 주택은 중과 대상이 아닙니다(정비구역 등은 제외, 시행령 제28조의2 제1호).
- 상속 뒤 5년이 지나지 않은 주택은 갖고 있는 주택 수에서 뺍니다(시행령 제28조의4).
조정대상지역 (2026년 10월 현재)
서울 25개 구 전체와 경기 15곳입니다. 2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 서울 전역과 경기 12곳(과천, 광명, 하남, 의왕, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지)이 지정됐고, 2026년 7월 1일부터 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시가 더해졌습니다. 지정과 해제는 수시로 바뀌므로 잔금일(취득일) 기준으로 다시 확인하세요. 지정 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 사실이 증빙되면 지정 전 취득으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제4항).
상속·증여 취득세
| 경우 | 취득세 | 지방교육세 | 농어촌특별세(85㎡ 초과) | 합계(85㎡ 이하 / 초과) | 5억 원이면(이하 / 초과) |
|---|---|---|---|---|---|
| 상속(농지 외) | 2.8% | 0.16% | 0.2% | 2.96% / 3.16% | 1,480만 원 / 1,580만 원 |
| 상속으로 1가구 1주택 | 0.8% | 0.16% | 없음 | 0.96% / 0.96% | 480만 원 / 480만 원 |
| 증여 | 3.5% | 0.3% | 0.2% | 3.8% / 4.0% | 1,900만 원 / 2,000만 원 |
| 증여 · 조정대상지역 시가표준액 3억 원 이상 | 12% | 0.4% | 1.0% | 12.4% / 13.4% | 6,200만 원 / 6,700만 원 |
상속으로 1가구 1주택이 되면 표준세율 2.8%에서 중과기준세율 2%를 뺀 0.8%를 적용하고(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목), 이 특례분에는 농어촌특별세를 매기지 않습니다. 1가구는 상속인과 같은 세대이며 배우자·미혼 30세 미만 자녀는 따로 살아도 같은 가구로 봅니다(시행령 제29조). 증여 중과의 3억 원은 시가표준액 기준이고, 1세대 1주택자의 집을 배우자·직계존비속이 받거나 이혼 재산분할로 받는 경우는 중과하지 않습니다(시행령 제28조의6).
자주 틀리는 경우
- 농어촌특별세를 취득세의 10%로 계산하는 경우: 표준세율을 2%로 본 세액의 10%라서 1주택은 취득세율과 관계없이 과세표준의 0.2%입니다. 9억 원 초과 3%여도 0.3%가 아닙니다.
- 중과 지방교육세를 중과세율로 계산하는 경우: 8%든 12%든 0.4%입니다.
- 주택 수를 이번 집을 빼고 세는 경우: 취득하는 집을 포함한 수입니다. 집이 한 채 있는 사람이 하나 더 사면 2주택입니다.
- 조정대상지역 밖 2주택을 중과로 보는 경우: 조정대상지역 밖에서는 3주택부터 중과합니다.
- 상속 과세표준을 시세로 넣는 경우: 상속은 시가표준액이 과세표준입니다.
- 6억~9억 원 세율의 반올림 자리를 잘못 잡는 경우: 반올림은 비율의 소수 넷째 자리(백분율로 소수 둘째 자리)까지라서 7억 원은 1.67%입니다. 1.6667%로 계산하면 취득세가 2만 3,100원 적게 나옵니다.
감면은 따로 확인하세요
이 계산기는 감면 전 세액을 보여 줍니다. 생애최초 주택 구입은 본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 12억 원 이하 주택을 사서 살 때 산출세액에서 200만 원(소형 주택·인구감소지역 주택은 300만 원)까지 빼 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3). 출산 전 1년부터 출산 뒤 5년 안에 12억 원 이하 1가구 1주택을 사면 500만 원까지 빼 줍니다(제36조의5). 생애최초 감면은 2028년 12월 31일까지 취득한 주택, 출산·양육 감면은 2028년 12월 31일까지 출산한 경우가 대상이고, 3년 안에 팔거나 다른 용도로 쓰면 감면받은 세금을 다시 냅니다.
한계와 주의
- 신고 세액은 취득일(잔금일) 기준으로 시·군·구가 확정합니다. 이 계산기는 입력한 과세표준과 조건만으로 계산합니다.
- 농지·상가·토지·원시취득(신축)은 다루지 않습니다. 주택만 계산합니다.
- 공유 지분 취득, 부담부증여(채무 부분은 유상취득), 고급주택, 사치성 재산 중과는 반영하지 않습니다.
- 일시적 2주택 처분 기한 2년(두 집 모두 조정대상지역)은 2026년 10월 1일 이후 납세의무가 성립하는 취득부터 적용합니다. 2026년 8월 26일 이전에 새집 매매계약(분양계약 포함)을 하고 계약금을 낸 사실이 증명되면 종전대로 3년입니다(시행령 부칙 제36736호 제2조).
- 10원 미만 끝수 처리는 지방회계법 제55조(계산하지 않을 수 있음)를 따랐습니다. 고지 금액과 몇 원 차이가 날 수 있습니다.
기준일 이 글의 세율과 조문은 2026-10-07에 법제처 국가법령정보센터의 현행 조문으로 확인했습니다(지방세법 시행 2026-07-01, 지방세법 시행령 시행 2026-10-01, 농어촌특별세법 시행 2026-05-12, 지방세특례제한법 시행 2026-06-02). 조정대상지역은 정책브리핑 2025년 10월 15일·2026년 6월 30일 발표 기준입니다.
출처
- 01법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제11조(부동산 취득의 세율)현행(시행 2026-07-01). 제1항 제1호 상속 2.8%, 제2호 무상취득 3.5%, 제8호 주택 유상취득 6억 원 이하 1%·9억 원 초과 3%·그 사이 산식(소수점 이하 다섯째 자리 반올림)
- 02법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제13조의2(법인의 주택 취득 등 중과)현행(시행 2026-07-01). 제1항 법인·다주택 8%·12%, 제2항 조정대상지역 주택 무상취득 12%, 제4항 지정 전 계약
- 03법제처 국가법령정보센터: 지방세법 시행령 제28조의2~제28조의6(중과 제외 주택·주택 수·일시적 2주택·증여 중과 기준)현행(시행 2026-10-01). 시가표준액 수도권 1억 원·그 외 2억 원 이하 중과 제외, 일시적 2주택 처분 기한 3년(모두 조정대상지역이면 2년), 증여 중과 시가표준액 3억 원 이상
- 04법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제15조(세율의 특례)현행(시행 2026-07-01). 제1항 제2호 가목: 상속으로 1가구 1주택이 되는 경우 표준세율 − 중과기준세율(시행령 제29조)
- 05법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)현행(시행 2026-07-01). 제1항 제1호: (표준세율 − 2%) × 20%, 주택 유상취득은 세율 × 50% × 20%, 제13조의2 중과는 (4% − 2%) × 20%
- 06법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제10조의2(무상취득의 경우 과세표준)현행. 상속은 시가표준액, 증여는 시가인정액, 시가표준액 1억 원 이하(시행령 제14조의2)는 둘 중 납세자가 정하는 가액
- 07법제처 국가법령정보센터: 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율)현행(시행 2026-05-12). 제1항 제6호: 표준세율을 100분의 2로 적용한 취득세액의 10%. 제4조 제11호·시행령 제4조 제5항: 국민주택규모 이하 서민주택 비과세
- 08법제처 국가법령정보센터: 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초 주택 구입 감면)·제36조의5(출산·양육 주택 감면)현행(시행 2026-06-02). 12억 원 이하, 200만 원(소형·인구감소지역 300만 원)·500만 원 한도, 2028-12-31까지
- 09법제처 국가법령정보센터: 지방회계법 제55조(끝수 계산)현행(시행 2026-01-02). 10원 미만은 계산하지 아니할 수 있음
- 10대한민국 정책브리핑: 서울 전역·경기 12곳 투기과열지구·토지거래허가구역 지정2025-10-15 관계부처 합동 발표. 서울 25개 구·경기 12곳 조정대상지역
- 11대한민국 정책브리핑: '동탄·기흥·구리' 3곳 투기과열지구·조정대상지역 지정2026-06-30 국토교통부 발표. 2026-07-01부터
자주 묻는 질문
주택 취득세는 어떻게 계산하나요?
취득가액(과세표준)에 취득세율을 곱하고, 지방교육세와 농어촌특별세를 더합니다. 1주택을 매매로 사면 6억 원 이하는 1%, 9억 원 초과는 3%이고, 그 사이는 산식으로 세율을 정합니다. 지방교육세는 취득세율의 절반에 20%를 곱한 비율이고, 농어촌특별세는 전용 85㎡를 넘는 주택만 과세표준의 0.2%를 냅니다. 5억 원 1주택(전용 85㎡ 이하)이면 취득세 500만 원과 지방교육세 50만 원을 더해 550만 원입니다.
6억 원 초과 9억 원 이하 주택의 취득세율은 어떻게 정하나요?
(취득가액 × 2 ÷ 3억 원 − 3) ÷ 100으로 계산하고 소수점 이하 다섯째 자리에서 반올림합니다(지방세법 제11조 제1항 제8호 나목). 7억 원은 1.67%, 7억 5,000만 원은 2%, 8억 원은 2.33%입니다. 8억 원 1주택(전용 85㎡ 이하)이면 취득세 1,864만 원과 지방교육세 186만 4,000원을 더해 2,050만 4,000원입니다.
2주택·3주택이면 취득세가 얼마나 오르나요?
조정대상지역에서 2주택이 되면 8%, 3주택 이상이 되면 12%입니다. 조정대상지역 밖에서는 2주택까지 1~3% 일반세율이고, 3주택은 8%, 4주택 이상은 12%입니다. 법인은 주택 수와 관계없이 12%입니다(지방세법 제13조의2). 10억 원 주택(전용 85㎡ 초과)을 조정대상지역에서 두 번째 집으로 사면 취득세 8,000만 원, 지방교육세 400만 원, 농어촌특별세 600만 원으로 모두 9,000만 원입니다.
지방교육세와 농어촌특별세는 얼마인가요?
지방교육세는 1주택 매매면 취득세율 × 50% × 20%(1% 세율이면 0.1%)이고, 8%·12% 중과여도 0.4%로 같습니다. 상속·증여는 (세율 − 2%) × 20%로 상속 0.16%, 증여 0.3%입니다. 농어촌특별세는 전용 85㎡ 이하 주택이면 내지 않고, 넘으면 일반 0.2%, 8% 중과 0.6%, 12% 중과 1.0%입니다.
상속받은 집의 취득세는 얼마인가요?
상속은 2.8%이고 과세표준은 시가표준액(주택 공시가격)입니다. 지방교육세 0.16%를 더하면 2.96%, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 붙어 3.16%입니다. 상속으로 1가구 1주택이 되면 0.8%에 지방교육세 0.16%만 더해 0.96%입니다(지방세법 제15조 제1항 제2호 가목). 시가표준액 5억 원 집이면 각각 1,480만 원, 1,580만 원, 480만 원입니다.
증여받은 집의 취득세는 얼마인가요?
증여는 3.5%에 지방교육세 0.3%를 더해 3.8%이고, 전용 85㎡를 넘으면 농어촌특별세 0.2%가 붙어 4.0%입니다. 다만 조정대상지역에서 시가표준액 3억 원 이상인 집을 증여받으면 12%(지방교육세 0.4%, 85㎡ 초과 시 농어촌특별세 1.0%)입니다. 1세대 1주택자의 집을 배우자·직계존비속이 받으면 중과하지 않습니다. 과세표준은 시가인정액(매매사례가액·감정가액 등)입니다.
일시적 2주택도 중과되나요?
이사 등으로 새집을 먼저 사고 종전 집을 기한 안에 처분하면 1주택 세율로 냅니다. 처분 기한은 3년이고, 종전 집과 새집이 모두 조정대상지역에 있으면 2년입니다(지방세법 시행령 제28조의5, 2026년 10월 1일 시행). 다만 2026년 8월 26일 이전에 새집 매매계약을 하고 계약금을 냈다면 종전대로 3년입니다. 기한 안에 팔지 못하면 중과세율과의 차액을 추가로 냅니다. 이 계산기에서는 1주택을 고르면 됩니다.
생애최초로 집을 사면 취득세를 깎아 주나요?
본인과 배우자가 집을 가진 적이 없고 12억 원 이하 주택을 사서 살면 산출세액에서 200만 원(소형 주택·인구감소지역 주택은 300만 원)까지 빼 줍니다(지방세특례제한법 제36조의3, 2028년 12월 31일까지). 자녀를 낳은 가구가 출산 전후에 12억 원 이하 1주택을 사면 500만 원까지 빼 주는 감면도 있습니다(제36조의5). 이 계산기는 감면 전 세액을 보여 주므로 감면액은 따로 빼세요.