DSR계산기

연소득 6,000만 원, 수도권 주기형 5년·30년·금리 4.2%면 DSR 기준 최대 3억 5,616만 원입니다

DSR(총부채원리금상환비율)은 1년 동안 갚는 모든 가계대출의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 비율입니다. 새 대출을 더한 총대출액이 1억 원을 넘으면 은행은 이 비율이 40%, 저축은행과 상호금융은 50%를 넘지 않게 대출해야 합니다. 2024년부터는 새 대출의 DSR을 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리를 더하므로, 같은 소득이라도 금리유형과 지역에 따라 빌릴 수 있는 금액이 달라집니다.

연소득 6,000만 원인 사람이 수도권에서 30년 원리금균등·주기형 5년(금리 연 4.2%) 주택담보대출을 받으면, 스트레스 금리 1.2%p를 더한 5.4%로 계산한 1년 원리금이 연소득의 40%인 2,400만 원이 되는 3억 5,616만 원이 DSR 기준 최대입니다. 스트레스 금리를 더하지 않으면 4억 898만 원이라, 스트레스 DSR이 한도를 5,282만 원 줄이는 셈입니다. 갚고 있는 신용대출 2,000만 원(금리 5.5%, 만기일시)이 있으면 그 1년 원리금 510만 원만큼 한도가 줄어 2억 8,048만 원이 됩니다. 실제 대출액은 LTV·집값별 한도와 금융회사 심사로 더 줄어들 수 있습니다.

DSR 계산 순서

1. DSR 한도를 정합니다. 연소득 × 40%(은행) 또는 50%(저축은행·상호금융)가 1년에 갚을 수 있는 원리금의 상한입니다. 연소득 6,000만 원이면 은행 기준 2,400만 원입니다.
2. 기존 대출의 1년 원리금을 뺍니다. 아래 표의 방식으로 대출마다 1년 원금과 이자를 구해 더합니다. 이 값이 한도를 이미 넘으면 총대출액이 1억 원을 넘는 새 대출은 받을 수 없습니다.
3. 새 대출의 DSR 산정 금리를 구합니다. 실제 금리에 지역·대출 종류·금리유형에 맞는 스트레스 금리를 더합니다. 수도권 주기형 5년 주택담보대출이면 4.2% + 1.2%p = 5.4%입니다.
4. 남은 한도를 대출 1원당 1년 원리금으로 나눕니다. 30년 원리금균등, 금리 5.4%면 대출 100만 원당 1년 원리금이 67,384원이라 남은 한도 2,400만 원 ÷ 0.067384 ≈ 3억 5,616만 원입니다. 계산기는 만원 미만을 버리고 보여 줍니다.

표는 은행업감독업무시행세칙 별표 18의 부채 산정방식을 정리한 것입니다. 대출기간은 원칙적으로 최대 40년으로 보고, 원금균등 분할상환은 이 계산기가 첫 1년 상환액(원금이 가장 많이 남은 해)을 씁니다. 3백만 원 이하 소액대출, 전세자금대출, 서민금융상품, 주택연금처럼 차주별 DSR 한도를 적용하지 않는 대출도 있지만, 이런 대출도 다른 대출을 새로 받을 때는 기존 부채로 계산에 들어갑니다(은행업감독규정 별표 6 제4호 마목).

스트레스 금리: 지역·대출 종류·금리유형별 가산

스트레스 DSR은 대출을 받은 뒤 금리가 오를 위험을 미리 반영하는 제도입니다. DSR을 계산할 때만 금리를 높여 잡으므로 실제로 내는 이자는 늘지 않고, 빌릴 수 있는 금액이 줄어듭니다. 이 계산기와 아래 표는 금융위원회공고 제2026-362호(2026년 6월 18일 예고)로 정한 2026년 하반기 값을 씁니다.

주택담보대출은 금리가 고정되는 기간이 대출기간에서 차지하는 비중이 클수록 스트레스 금리를 덜 더합니다. 변동금리와 고정(주기) 기간이 5년 미만인 상품은 100%를 더하고, 만기 전체가 고정이면 더하지 않습니다.

30년 대출에서 혼합형 5년은 비중이 약 17%라 수도권은 3.0% × 80% = 2.4%p, 주기형 5년은 3.0% × 40% = 1.2%p를 더합니다. 지방은 같은 주기형 5년이 1.5% × 50% × 30% = 0.225%p입니다. 계산기는 스트레스 금리를 새 대출에만 더합니다. 실제 심사에서는 기존 대출도 그 대출을 받을 때 적용된 스트레스 금리로 원리금을 계산하므로, 스트레스 DSR이 시행된 뒤 받은 기존 대출은 그때의 스트레스 금리를 더한 금리로 넣으면 더 가깝습니다.

연소득별 최대 대출액 (30년 원리금균등, 금리 4.2%)

기존 대출이 없고 은행에서 주택담보대출을 받는 경우입니다. 같은 소득이라도 수도권 변동금리와 지방 주기형의 차이가 1억 원을 넘을 수 있습니다. 지방 열은 지방 주택담보대출 스트레스 금리 50% 유예가 끝나는 2026년 12월 31일까지의 값입니다.

표는 DSR만 본 금액입니다. 수도권·규제지역에서 집을 사는 주택담보대출은 아래의 집값별 한도와 LTV도 넘지 않아야 하므로, 연소득 1억 원이어도 집값이 15억 원 이하면 6억 원까지입니다.

금리유형과 상환방식에 따른 차이

연소득 6,000만 원, 신용대출 2,000만 원(금리 5.5%, 만기일시)이 있는 사람이 수도권에서 30년 원리금균등, 금리 4.2% 주택담보대출을 받는 경우입니다. 실제로는 금리유형마다 금리도 다르니, 은행에서 안내받은 금리를 넣어 비교하세요.

상환방식도 한도를 크게 바꿉니다. 연소득 6,000만 원, 수도권 변동금리 4.2%, 30년이면 원리금균등은 2억 9,464만 원, 원금균등은 첫해 원금이 많아 2억 3,025만 원, 만기일시는 원금을 10년에 나눠 갚는다고 보므로 1억 3,953만 원입니다.

DSR 말고 함께 보는 한도

• 총대출액 1억 원 이하. 새 대출을 더한 총대출액이 1억 원 이하면 차주별 DSR 한도를 적용하지 않습니다. 기존 대출이 없고 연소득이 2,000만 원이면 수도권 변동금리·30년·4.2% 주택담보대출은 DSR로 약 9,821만 원이지만 1억 원까지 이 규제를 받지 않습니다. 금융회사 자체 심사는 따로 있습니다.
• 신용대출 연소득 이내. 2025년 6월 28일부터 신용대출은 차주별 연소득 이내로만 받을 수 있습니다. 계산기는 기존 신용대출 잔액을 합쳐 계산하고, 연소득 8,000만 원에 다른 대출이 없으면 신용대출(금리 5%, 만기일시)은 DSR 규제로는 1억 2,075만 원이 되더라도 8,000만 원을 최대로 보여 줍니다. 또 은행은 신용대출 합계가 1억 원을 넘게 되면 1년 동안 규제지역에서 집을 사지 않는다는 약정을 맺어야 새 신용대출을 내줍니다(은행업감독규정 별표 6 제13호).
• 수도권·규제지역 주택담보대출 만기 30년. 같은 날부터 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기를 30년까지만 받을 수 있습니다. 지방은 DSR 계산 상한인 40년까지 늘리면 한도가 커집니다(연소득 6,000만 원, 주기형 5년 기준 30년 3억 9,821만 원, 40년 4억 4,968만 원).
• 집값별 한도와 LTV. 수도권·규제지역에서 집을 사는 주택담보대출은 집값 15억 원 이하 6억 원, 15억 원 초과 25억 원 이하 4억 원, 25억 원 초과 2억 원까지입니다. 계산 결과가 6억 원을 넘으면 작업면에 이 한도를 함께 보여 줍니다. 이미 가진 집을 담보로 한 생활안정자금 목적 대출은 이 한도 대신 수도권·규제지역에서 최대 1억 원으로 따로 묶여 있고(2025-06-28부터), 집이 두 채 이상이면 받을 수 없습니다. LTV는 은행업감독규정 원문이 70%(규제지역 50%)이고, 금융위원회 「'26년도 가계부채 관리방안」 기준 행정지도 값은 규제지역 40%, 비규제지역 70%입니다. 생애최초 구입·주택 보유 수에 따라 LTV가 달라지므로 이 계산기는 LTV를 계산하지 않습니다.
• 전세대출 이자. 전세자금대출은 원금을 넣지 않고 이자만 넣습니다. 2억 원을 연 3.8%로 빌렸다면 1년 이자 760만 원이 기존 대출 원리금에 더해집니다. 또 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출은 2025년 10월 29일부터 그 대출 자체도 이자를 넣은 DSR 심사를 받습니다(버팀목 등 정책 목적 전세대출 제외). 보유 주택이 어디 있는지가 아니라 전세로 사는 집이 수도권·규제지역인지로 정합니다.

자주 틀리는 경우

• 실제 금리로만 DSR을 계산하는 경우. 새 대출은 스트레스 금리를 더한 금리로 계산합니다. 수도권 변동금리면 3.0%p를 더하므로, 실제 금리로 계산한 한도보다 30% 가까이 줄어들 수 있습니다.
• 마이너스통장을 쓴 만큼만 넣는 경우. 한도대출은 쓴 금액이 아니라 약정한 한도 금액을 총대출액에 넣고, 원금은 5년에 나눠 갚는다고 봅니다. 한도 3,000만 원 마이너스통장이면 금리 5.5%일 때 1년 원리금이 765만 원입니다.
• 만기일시 신용대출의 원금을 빼먹는 경우. 이자만 내는 신용대출도 원금을 5년에 나눠 갚는다고 보고 DSR에 넣습니다. 2,000만 원이면 이자 외에 1년 원금 400만 원이 더해집니다.
• 만기를 늘리면 무조건 한도가 커진다고 보는 경우. DSR은 원칙적으로 40년까지만 반영하고, 수도권·규제지역 주택담보대출은 만기 30년까지만 받을 수 있습니다.
• 전세자금대출을 통째로 넣거나 통째로 빼는 경우. 원금은 넣지 않지만 이자는 넣습니다. 2억 원, 연 3.8%면 1년 760만 원입니다.
• 세후 실수령액을 연소득으로 넣는 경우. DSR의 연소득은 원천징수영수증·소득금액증명원 같은 증빙의 세전 소득입니다.

한계와 주의

• 결과는 감독규정과 스트레스 DSR 행정지도로 계산한 추정치입니다. 실제 한도는 금융회사의 소득 인정 방식, 신용점수, 담보가치, 자체 심사 기준에 따라 달라집니다.
• 스트레스 금리는 새 대출에만 더하고 기존 대출은 넣은 금리로 계산합니다. 금융회사는 기존 대출에도 실행 당시의 스트레스 금리를 더하므로, 그 금리를 더해 넣지 않으면 결과가 실제보다 클 수 있습니다. 기존 대출의 1년 원리금은 남은 잔액과 남은 기간으로 근사하므로, 약정 금액과 약정 만기로 계산하면 결과가 다를 수 있습니다.
• 원금균등 분할상환은 첫 1년 상환액으로, 신용대출 분할상환의 이자는 원리금균등 첫 1년 이자로 계산합니다. 거치기간, 중도금·이주비 대출, 정책대출(디딤돌·보금자리론 등), 보험·카드·여신전문 업권의 한도는 다루지 않습니다. 카드론·전세보증금담보·유가증권담보 대출은 따로 고를 수 없어 가장 가까운 종류로 넣어야 하고, 그만큼 결과가 달라질 수 있습니다.
• 지방 주택담보대출의 50% 적용은 2026년 12월 31일까지이고, 2027년 1월 1일부터는 금융위원회가 연장을 발표하지 않는 한 1.5%를 그대로 적용하는 것으로 계산합니다. 스트레스 금리는 매년 6월·12월에 다시 정하므로 바뀌면 이 계산기도 고칩니다.
• '수도권·규제지역'은 서울·경기·인천과 그 밖의 규제지역 주택을 뜻합니다. 규제지역 지정은 수시로 바뀌므로 국토교통부 발표로 확인하세요.
• 연소득은 원 단위로 1,000억 원까지, 금리는 소수 둘째 자리까지, 기간은 1~50년을 받습니다. 입력값은 서버로 보내지 않고 브라우저에서만 계산합니다.

기준일 이 글의 규정은 2026-10-07에 법제처 국가법령정보센터의 현행 행정규칙(은행업감독규정·은행업감독업무시행세칙·상호저축은행업감독규정·상호금융업감독규정)과 금융위원회 누리집의 공고·보도자료 원문으로 확인했습니다. 금액은 이 계산기와 같은 규칙으로 계산했습니다.

출처

• 01법제처 국가법령정보센터: 은행업감독규정 <별표 6>제4호 가목: 총대출액(대출 신청금액 포함) 1억 원을 넘는 차주의 총부채원리금상환비율 40% 이내, 마목 단서: 적용 제외 대출도 다른 대출을 받을 때는 기존 부채에 포함, 제13호: 누적 1억 원 초과 신용대출 취급 제한, 제2호 가목: LTV 70%(규제지역 50%)
• 02법제처 국가법령정보센터: 은행업감독업무시행세칙 <별표 18><표 3> 총부채원리금상환비율 부채 산정방식(신용대출 5년, 비주택담보 8년, 주담대 일시상환 최대 10년, 전세자금대출 원금 불포함), 대출기간 최대 40년, DSR 적용 제외 대출
• 03법제처 국가법령정보센터: 상호저축은행업감독규정 <별표 5>총대출액 1억 원 초과 차주 총부채원리금상환비율 50% 이내. 상호금융업감독규정 <별표 2>도 50%
• 04금융위원회 금융규제민원포털: 금융위원회공고 제2026-362호 스트레스 DSR 3단계 행정지도 변경시행 예고2026-06-18 예고. 수도권·규제지역 주담대 3.0% 이상, 그 외 1.5~3.0%, 지방 주담대 50%·2단계 비율(2026-12-31까지), 신용대출 1억 원 초과 시 적용
• 05금융위원회: 3단계 스트레스 DSR 시행방안2025-05-20. 금리유형별 적용비율(혼합 80·60·40%, 주기 40·30·20%, 70% 이상 미적용), 2025-07-01 시행
• 06금융위원회: 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안2025-06-27. 신용대출 차주별 연소득 이내, 수도권·규제지역 주담대 만기 30년 이내, 주택구입 주담대 6억 원 한도, 보유주택 담보 생활안정자금 주담대 1억 원 한도, 2025-06-28 전 금융권 시행
• 07금융위원회: 10·15 주택시장 안정화 대책 관련 Q&A수도권·규제지역 주담대 스트레스 금리 3.0%(2025-10-16), 주택구입 목적 주담대 집값별 한도 6억·4억·2억 원, 1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출 이자 DSR 반영(2025-10-29), 기존 대출은 실행 당시 스트레스 금리 적용
• 08금융위원회: 「'26년도 가계부채 관리방안」 발표2026-04-01. LTV 규제지역 40%·비규제지역 70%, 주택가격별 대출한도 유지, DSR 적용대상 확대는 검토 중(이번 방안에 미포함)
• 09금융위원회: 스트레스 DSR 제도 도입방안2023-12-27. 스트레스 금리는 DSR 산정 때만 반영하고 실제 대출금리는 그대로, 신규 대출에 적용

자주 묻는 질문

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