월세 vs 전세 비교 계산기

전세와 월세는 같은 기간의 총비용으로 비교합니다

전세와 월세 가운데 어느 쪽이 싼지는 보증금 크기가 아니라, 계약 기간 동안 실제로 나가는 돈과 보증금으로 묶여 못 받는 예금 이자를 더한 총비용으로 판단합니다. 전세 3억 원(전세대출 2억 원, 연 4.35%)과 보증금 5,000만 원·월세 100만 원인 아파트를 2년 동안 비교하면 전세는 2,469만 4,800원, 월세는 2,742만 3,400원이 들어 전세가 272만 8,600원 덜 듭니다. 같은 조건에서 월세가 88만 7,711원 이하로 내려가면 월세가 같거나 덜 듭니다.

위 계산기는 두 쪽의 대출 이자, 못 받는 예금 이자(세금 15.4%를 뺀 값), 법정 상한 중개보수, HUG 전세보증금 반환보증 보증료, 관리비를 더하고, 켜면 연말정산 월세 세액공제와 전세대출 소득공제로 줄어드는 세금도 뺍니다. 결과와 함께 손익분기 월세, 이 조건의 전월세 전환율, 금리가 함께 오르내릴 때의 결과를 보여 줍니다. 아래에서는 계산 방법, 전환율로 판단하는 법, 법정 전환율 상한과 시장 평균, 부대 비용과 연말정산, 보증금 위험을 차례로 설명합니다.

이럴 때 비교해 보세요

• 같은 집이 전세와 반전세로 함께 나왔을 때: 집주인이 “보증금 3억 원 전세 또는 보증금 5,000만 원에 월세 100만 원”처럼 두 조건을 내놓으면, 보증금 차이 2억 5,000만 원에 매긴 월세가 그 돈을 대출과 예금으로 마련하는 비용보다 비싼지를 보면 됩니다.
• 전세대출을 받아 전세로 갈지 고민할 때: 대출이 크면 금리에 따라 결과가 바뀝니다. 위 예시는 대출 금리와 예금 금리가 함께 1%p 오르면 월세가 211만 7,400원 덜 드는 쪽으로 뒤집힙니다.
• 목돈을 보증금에 넣을지 예금에 둘지 정할 때: 대출 없이 3억 원을 모두 전세 보증금으로 넣으면 대출 이자는 없지만 예금 이자 1,725만 8,400원(2년, 세후)을 못 받습니다. 그래도 위 월세 조건보다는 전세가 862만 3,000원 덜 들고, 손익분기 월세는 64만 5,144원으로 내려갑니다.
• 갱신 때 집주인이 보증금 일부를 월세로 바꾸자고 할 때: 보증금을 월세로 전환하는 월세는 법정 상한(지금 연 5.00%)을 넘을 수 없습니다. 제안받은 월세를 전환율로 바꿔 상한과 손익분기 전환율에 견주어 보세요.

계산 방법

1. 보증금 원금은 비용이 아닙니다. 계약이 끝나면 돌려받기 때문입니다. 대신 보증금 가운데 내 돈으로 낸 몫을 예금에 두었다면 받았을 이자를 비용으로 셉니다. 예금 이자에는 이자소득세 14%와 지방소득세 1.4%가 붙으므로 이를 뺀 세후 이자로 셉니다.
2. 대출 이자 = 대출 원금 × 연 금리 × 개월 ÷ 12입니다. 이자만 내다가 만기에 한꺼번에 갚는 방식으로 셉니다. 원금을 나눠 갚으면 이자는 줄지만 갚은 원금만큼 내 돈이 보증금에 묶여 그 몫의 예금 이자를 못 받으므로, 대출 금리와 세후 예금 금리의 차이만큼만 달라집니다.
3. 월세는 월세 × 개월이고, 관리비는 두 쪽 금액이 다를 때만 결과에 영향을 줍니다.
4. 중개보수는 계약할 때 한 번 내는 법정 상한으로 셉니다. 전세는 보증금, 월세는 보증금 + 월세 × 100(합이 5,000만 원 미만이면 × 70)이 거래금액입니다.
5. 보증료는 HUG 전세보증금 반환보증에 가입할 때 내는 돈으로, 보증금 × 연 보증료율 × 계약 기간입니다.
6. 연말정산을 켜면 월세 세액공제와 전세대출 원리금 상환액 소득공제로 줄어드는 세금을 1년 최대치로 구해 계약 기간에 비례해 뺍니다.
7. 두 쪽 총비용의 차이로 판정하고, 월세 쪽 총비용이 전세 쪽과 같아지는 월세를 손익분기 월세로 찾습니다.

예시를 항목별로 풀면

전세 3억 원(대출 2억 원, 연 4.35%)과 보증금 5,000만 원·월세 100만 원 아파트를 2년(24개월) 비교한 결과입니다. 내 돈 예금 금리는 연 3.40%(세후 2.8764%), 부채비율은 70% 이하로 두었습니다.

전세 쪽 대출 이자는 2억 원 × 4.35% × 2년, 못 받는 예금 이자는 내 돈 1억 원 × 3.40% × (1 − 15.4%) × 2년입니다. 월세 쪽은 내 돈 5,000만 원의 예금 이자만 못 받습니다. 차이는 272만 8,600원이고 한 달로 나누면 약 11만 3,692원입니다. 중개보수와 보증료처럼 처음에 내는 돈은 전세가 99만 5,000원 많지만, 달마다 드는 돈이 적어 누적 비용은 7개월째부터 전세 쪽이 적어집니다.

손익분기 월세와 전월세 전환율

전월세 전환율은 보증금을 줄이는 대신 받는 월세가 보증금 차이의 몇 %인지를 1년 단위로 나타낸 값입니다.

전월세 전환율 = 월세 × 12 ÷ (전세 보증금 − 월세 보증금)

위 예시는 100만 원 × 12 ÷ 2억 5,000만 원 = 연 4.80%입니다. 이 비율을 보증금 차이를 마련하는 비용과 견주면 판단이 쉬워집니다. 전세로 가려면 2억 5,000만 원을 더 내야 하는데, 그중 2억 원은 연 4.35% 대출이고 5,000만 원은 세후 2.88%를 받던 내 돈이라 평균 비용은 약 연 4.06%입니다. 여기에 전세 쪽이 더 내는 중개보수와 보증료를 더한 손익분기 전환율은 연 4.26%이고, 월세로 바꾸면 88만 7,711원입니다. 제안받은 월세의 전환율이 이보다 높으면 전세가, 낮으면 월세가 덜 듭니다.

월세가 바뀌면 월세 쪽 중개보수도 함께 바뀌므로(거래금액 = 보증금 + 월세 × 100), 표의 월세 쪽 총비용은 월세 합계와 같은 폭으로만 늘지 않습니다.

금리가 오르내리면 결과가 바뀝니다

보증금이 큰 전세는 금리에 더 민감합니다. 같은 예시에서 대출 금리와 예금 금리를 같은 폭으로 바꾸면 다음과 같습니다.

금리가 1%p 오르면 전세 쪽은 대출 2억 원의 이자 400만 원과 내 돈 1억 원의 세후 예금 이자 169만 2,000원이 늘어 2년 비용이 569만 2,000원 늘지만, 월세 쪽은 내 돈 5,000만 원 몫인 84만 6,000원만 늘어납니다. 변동금리 전세대출이라면 계약 기간 중 금리가 오를 가능성까지 표로 확인해 두는 것이 안전합니다.

법정 전환율 상한과 시장 평균

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우 전환되는 금액에 연 10%와 한국은행 기준금리 + 연 2% 가운데 낮은 비율을 곱한 월세를 넘지 못하게 합니다(시행령 제9조). 기준금리가 연 3.00%(2026년 8월 27일 결정)이므로 지금 상한은 연 5.00%이고, 보증금 1,000만 원을 월세로 바꾸면 월 4만 1,666원까지입니다. 갱신하면서 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우가 대표적이며, 법제처는 2020년 개정 이율(연 2%)의 적용 여부를 갱신계약의 체결일로 판단해야 한다고 해석했습니다(해석례 20-0683).

갱신과 관련된 규정도 함께 알아 두면 기간을 정할 때 도움이 됩니다. 임차인은 계약갱신요구권을 한 번 쓸 수 있고 갱신되는 계약의 기간은 2년으로 봅니다(제6조의3). 이때 보증금이나 월세 증액은 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못하며, 시·도 조례로 이 범위 안에서 상한을 달리 정할 수 있습니다(제7조). 계산기의 ‘4년(갱신 포함)’은 이 2년 + 2년을 뜻합니다.

시장에서 정해지는 전환율은 2026년 8월 전국 주택 평균 6.8%로 법정 상한보다 높았고, 아파트보다 단독주택이 높았습니다. 평균보다 낮은 전환율의 월세 조건이라면 전세와의 차이가 좁아지므로 계산해 볼 가치가 큽니다.

중개보수와 보증료

중개보수는 공인중개사법 시행규칙과 시·도 조례가 정한 상한 안에서 협의하며, 세입자와 집주인이 각자 냅니다. 법정 보수에는 부가세가 들어 있지 않아 일반과세자 중개사무소는 10%를 따로 받습니다. 주택 임대차의 상한은 다음과 같습니다.

전용 85㎡ 이하이고 전용 부엌·화장실·목욕시설을 갖춘 주거용 오피스텔은 임대차 상한이 0.4%이며 한도액이 없습니다. 자세한 구간은 부동산 중개 수수료·중개보수 계산기에서 확인할 수 있습니다.

HUG 전세보증금 반환보증 보증료는 보증금 × 보증료율 × 계약 일수 ÷ 365이고, 계산기는 개월 ÷ 12로 어림합니다. 부채비율은 (선순위 채권 + 보증금) ÷ 주택가액이고, 주택가액은 집값의 90%입니다. 가입하려면 보증금이 수도권 7억 원, 그 밖의 지역 5억 원 이하(월세가 있으면 전월세전환율로 환산한 보증금 기준)여야 하고, 선순위 채권과 보증금을 합친 금액이 주택가액을 넘지 않아야(집값의 90% 이하) 합니다. 2025년 3월 31일 보증 신청분부터 적용하는 개인 보증료율(연)은 다음과 같습니다.

‘그 외’는 단독·다가구·연립·다세대·오피스텔입니다. 사회배려계층 할인(40%·60%)과 전자계약 할인(3%), 선순위 채권이 많을 때의 할증은 계산기에 넣지 않았습니다.

연말정산으로 달라지는 몫

월세 세액공제는 무주택 세대의 세대주(세대주가 받지 않으면 조건을 갖춘 세대원)가 전용 85㎡ 이하 또는 기준시가 4억 원 이하 주택(주거용 오피스텔·고시원 포함)에 살며 월세를 낼 때 받습니다. 총급여 5,500만 원 이하는 1년 월세의 17%, 8,000만 원 이하는 15%이고, 월세는 1년 1,000만 원까지만 셉니다(조세특례제한법 제95조의2). 지방소득세에서도 그 공제액의 10%를 더 빼 줍니다.

전세대출은 주택임차자금 차입금 원리금 상환액 소득공제로 1년 원리금 상환액의 40%를 근로소득금액에서 빼 주며, 주택청약종합저축 소득공제와 합쳐 1년 400만 원까지입니다(소득세법 제52조 제4항). 국민주택규모 주택이어야 하고, 대출기관에서 입주일과 전입일 중 빠른 날 전후 3개월 안에 빌린 돈이 집주인 계좌로 바로 들어가야 합니다(시행령 제112조). 소득공제라서 줄어드는 세금은 공제액 × 소득세율(지방소득세 포함 1.1배)입니다.

연말정산을 넣으면 결과가 뒤집히기도 합니다. 빌라 전세 1억 6,000만 원(대출 1억 2,800만 원)과 보증금 1,000만 원·월세 55만 원을 2년 비교하면, 연말정산을 빼면 전세가 22만 6,184원 덜 들지만 총급여 5,500만 원 이하·소득세율 15%로 넣으면 월세 세액공제 246만 8,400원과 전세대출 공제 73만 4,976원이 빠져 월세가 150만 7,240원 덜 듭니다.

두 공제 모두 낼 세금보다 많이 돌려받을 수는 없습니다. 또 다른 특별공제를 받지 않던 직장인이 이 공제를 신청하면 표준세액공제 13만 원은 받지 못하므로(소득세법 제59조의4 제9항), 실제로 늘어나는 환급은 표보다 적을 수 있습니다.

돈 말고 따져 볼 것: 보증금 위험

전세는 월세보다 훨씬 큰 보증금을 맡깁니다. 위 예시라면 전세 쪽에 2억 5,000만 원이 더 묶이고, 집주인이 돌려주지 못하면 그만큼 위험도 큽니다. 집을 넘겨받고 전입신고를 마치면 그다음 날부터 새 집주인 등 제삼자에게도 임차권을 주장할 수 있고(주택임대차보호법 제3조), 여기에 계약서 확정일자까지 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 받을 수 있습니다(제3조의2). 전세보증금 반환보증에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주므로, 계산기의 보증료는 그 안전장치의 값으로 보면 됩니다.

부채비율이 높을수록 보증료가 비싸지고 위험도 커집니다. 부채비율이 80%를 넘는 집이라면 월세 쪽으로 보증금을 줄이는 선택이 돈 계산 이상으로 의미가 있고, 100%를 넘으면(선순위 채권과 보증금이 집값의 90%를 넘으면) HUG 반환보증에 가입할 수 없습니다.

자주 틀리는 경우

• 보증금 전체를 비용으로 보는 경우: 보증금은 돌려받는 돈이라 비용은 그 돈의 이자뿐입니다. 3억 원 전세를 3억 원짜리 지출로 보면 전세가 터무니없이 비싸 보입니다.
• 내 돈의 이자를 빼먹는 경우: 대출 없이 전세를 들어가면 공짜처럼 보이지만, 3억 원을 예금에 두었다면 2년에 세후 1,725만 8,400원을 받았을 것입니다.
• 예금 이자를 세전으로 세는 경우: 세금 15.4%를 빼지 않으면 내 돈이 많이 묶이는 전세 쪽 비용이 부풀려집니다. 위 예시의 차이는 세후 272만 8,600원에서 세전 220만 5,000원으로 줄어듭니다.
• 중개보수를 두 쪽 같게 넣는 경우: 거래금액이 달라 전세 3억 원은 90만 원, 보증금 5,000만 원·월세 100만 원은 45만 원이 상한입니다.
• 원금을 나눠 갚으면 전세가 싸진다고 보는 경우: 갚은 원금만큼 내 돈이 보증금에 묶여 예금 이자를 못 받으므로, 줄어드는 몫은 대출 금리와 세후 예금 금리의 차이뿐입니다.
• 법정 전환율 상한을 모든 월세에 대 보는 경우: 상한은 보증금을 월세로 전환하는 경우의 규정이고, 2026년 8월 시장 평균 전환율(주택 6.8%)은 상한 5.00%보다 높았습니다.
• 연말정산 환급을 무조건 최대로 잡는 경우: 낼 세금이 적거나 조건(무주택 세대주·주택 규모·전입신고·대출 입금 방식)을 못 갖추면 표의 금액보다 적거나 받지 못합니다.

한계와 주의

• 대출은 이자만 내는 단리로, 금리는 계약 기간 내내 같다고 보고 계산합니다. 변동금리라면 금리 표로 범위를 확인하세요.
• 보증금을 못 돌려받을 위험, 이사비, 주거 안정성처럼 돈으로 바로 셀 수 없는 요소는 총비용에 넣지 않았습니다.
• 연말정산은 조건을 모두 갖췄을 때의 1년 최대치를 계약 기간에 비례해 나눈 값이며, 낼 세금(결정세액) 한도와 표준세액공제 관계는 반영하지 않았습니다.
• 중개보수는 법정 상한(부가세 별도)이라 협의하면 더 낮을 수 있고, 보증료는 HUG 개인 보증의 기본 요율로 할인·할증을 넣지 않았습니다.
• 예금 금리 기본값 연 3.40%는 2026년 8월 은행 정기예금(1년 이상 2년 미만) 평균, 전세대출 금리 기본값 연 4.35%는 같은 달 전세자금대출 평균입니다. 실제 상품 금리를 넣으면 더 정확합니다.

기준일 2026년 10월 17일. 한국은행 기준금리 연 3.00%(2026년 8월 27일 결정, 다음 결정은 2026년 10월 22일)로 법정 전환율 상한을 계산했고, 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다. 한국부동산원 전월세전환율과 한국은행 예금·대출 금리는 2026년 8월 값, HUG 보증료율은 2025년 3월 31일 신청분부터의 요율입니다.

출처

• 1주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)보증금을 월세로 전환할 때 두 비율 중 낮은 비율을 넘지 못함(현행 시행 2026-01-02)
• 2주택임대차보호법 시행령 제9조(월차임 전환 시 산정률)① 연 1할, ② 기준금리에 더하는 이율 연 2퍼센트(현행 시행 2026-07-01)
• 3법제처 법령해석 20-0683(2021-03-03)월 단위 차임으로 전환하는 갱신계약은 계약 체결일 기준으로 개정 산정률 적용 여부를 판단
• 4주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)계약갱신요구권 1회, 갱신 기간 2년
• 5주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권)증액은 약정 금액의 20분의 1 이내, 시·도 조례로 달리 정할 수 있음
• 6주택임대차보호법 제3조(대항력 등)·제3조의2(보증금의 회수)인도와 주민등록 다음 날부터 대항력, 대항요건과 확정일자를 갖추면 우선변제
• 7조세특례제한법 제95조의2(월세액에 대한 세액공제)총급여 8천만 원 이하 15%, 5,500만 원 이하 17%, 월세 1천만 원까지(현행 시행 2026-09-18)
• 8조세특례제한법 시행령 제95조(월세 세액공제)국민주택규모 또는 기준시가 4억 원 이하, 계약서 주소와 주민등록 주소가 같을 것
• 9소득세법 제52조(특별소득공제) 제4항주택임차자금 원리금 상환액 40%, 청약저축 공제와 합쳐 연 400만 원
• 10소득세법 시행령 제112조(주택자금공제)입주일·전입일 중 빠른 날 전후 3개월 안에 대출기관에서 차입, 임대인 계좌로 직접 입금
• 11소득세법 제59조의4(특별세액공제) 제9항특별소득공제·특별세액공제·월세 세액공제를 신청하지 않은 근로자에게 표준세액공제 연 13만 원
• 12지방세특례제한법 제167조의2소득세 세액공제액의 10%를 개인지방소득세에서 공제
• 13공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)월세 거래금액 = 보증금 + 월세 × 100(5천만 원 미만이면 × 70), 주택 임대차 상한 요율, 오피스텔 0.4%
• 14한국은행 기준금리 추이2026년 8월 27일 연 3.00%(2.75%에서 인상), 다음 통화정책방향 결정 2026년 10월 22일
• 15한국부동산원 부동산통계정보(R-ONE) 지역별 전월세전환율2026년 8월 전국 주택 6.8%·아파트 5.4%·연립다세대 6.2%·단독 8.1%, 서울 주택 5.6%·아파트 4.8%
• 16한국은행 경제통계시스템(ECOS) 예금은행 가중평균금리(신규취급액)2026년 8월 정기예금 1년 이상 2년 미만 연 3.40%, 전세자금대출 연 4.35%
• 17주택도시보증공사(HUG) 전세보증금반환보증 보증료보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간/365, 보증금·부채비율·주택 종류별 요율(2025년 3월 31일 신청분부터), 가입 한도 수도권 7억 원·그 밖 5억 원, 주택가액 = 주택가격 × 90%

자주 묻는 질문

함께 쓰는 도구