전세 자금 마련 계획 계산기

보증금 + 부대비용 − 대출이 내 몫이고, 모은 돈을 뺀 나머지를 적금으로 채웁니다

전세 보증금을 잔금 날까지 마련하려면 보증금 + 중개보수 + 이사 비용 − 전세대출이 내 돈으로 낼 몫이고, 여기서 지금 모아 둔 돈과 이자를 뺀 금액을 남은 개월 동안 적금으로 모으면 됩니다. 보증금 2억 5,000만 원을 대출 70%(1억 7,500만 원)로 마련하고 지금 3,000만 원이 있다면, 중개보수 82만 5,000원과 이사 비용 150만 원까지 합친 내 돈 몫은 7,732만 5,000원이고, 24개월 뒤 잔금이면 매달 184만 5,000원을 연 3.4% 적금에 넣으면 됩니다. 남은 4,559만 9,160원을 24로 그냥 나누면 약 190만 원이지만, 적금 이자(세후)가 붙는 만큼 매달 조금 덜 넣어도 됩니다.

위 계산기는 적금 이자에서 세금 15.4%를 빼고, 잔금 전에 들어올 돈은 이자 없이 더해 매달 모아야 할 돈을 천 원 단위로 올려 보여 줍니다. 매달 모을 수 있는 돈을 넣으면 그 속도로 언제 마련되는지와 잔금 때 부족한 금액이 나오고, 계약금을 낼 수 있는 시점과 입주 뒤 대출 이자도 함께 계산합니다. 아래에서 계산 방법, 예시, 기간과 대출 비율에 따른 차이, 전세대출 한도, 부대비용, 계약금과 잔금의 순서를 차례로 설명합니다.

전세 자금 계획을 세워 봐야 하는 때

• 지금 사는 집 계약이 끝나기 전에: 만기까지 남은 개월 수가 곧 저축 기간입니다. 지금 보증금을 돌려받아 다음 집에 넣는다면 그 돈을 ‘잔금 전에 들어올 돈’에 넣고, 보증금이 오른 만큼만 모으면 되는지 확인할 수 있습니다.
• 대출을 얼마나 받을지 정할 때: 대출을 늘리면 매달 모을 돈은 줄지만 입주 뒤 이자가 늘어납니다. 대출 비율별 표를 보면 매달 저축과 매달 이자를 한 줄에서 비교할 수 있습니다.
• 신혼집이나 첫 독립을 준비할 때: 두 사람이 모은 돈과 결혼 전후로 들어올 돈을 나눠 넣으면, 계약금을 언제 낼 수 있는지와 잔금까지 매달 얼마를 모아야 하는지가 함께 나옵니다.
• 월급으로 모을 수 있는 금액이 정해져 있을 때: 매달 모을 수 있는 돈을 넣으면 그 속도로 몇 개월 뒤에 마련되는지가 나와, 보증금 수준이나 입주 시기를 현실에 맞게 다시 잡을 수 있습니다.

계산 방법

1. 필요한 돈 = 전세 보증금 + 중개보수 + 이사·기타 비용. 중개보수는 공인중개사법 시행규칙 별표 1의 주택 임대차 상한요율로 계산하고, ‘상한 + 부가세’를 고르면 부가세 10%를 더합니다.
2. 내 돈 몫 = 필요한 돈 − 전세대출. 대출은 보통 잔금일에 실행되어 보증금의 일부를 바로 냅니다. 계약금(보증금의 10%)은 그 전에 내 돈으로 내므로, 대출 칸에는 보증금의 90%까지 넣을 수 있습니다.
3. 지금 모아 둔 돈의 이자: 같은 금리의 예금에 잔금 달까지 둔다고 봅니다. 단리 이자 = 원금 × 연 금리 × 개월 ÷ 12이고, 월 복리면 원금 × ((1 + 연 금리 ÷ 12)^개월 − 1)입니다. 원 미만은 버립니다.
4. 적금으로 모을 돈 = 내 돈 몫 − (지금 돈 + 세후 이자) − 잔금 전에 들어올 돈. 들어올 돈은 언제 들어올지 모르므로 잔금 달에 이자 없이 더하고, 내 속도·체크포인트·계약금 시점을 셀 때도 잔금 전에는 없는 돈으로 봅니다.
5. 매달 모아야 할 돈: 매월 초에 같은 금액을 넣는 적금의 세후 만기 수령액이 위 금액 이상이 되는 가장 작은 월 납입액을 구해 천 원 단위로 올립니다. 단리 적금 이자는 월 납입액 × 연 금리 ÷ 12 × n(n + 1) ÷ 2이고(n = 개월 수), 월 복리는 회차마다 남은 개월 수만큼 복리로 붙입니다.
6. 이자 세금: 일반 과세는 이자의 14%를 소득세로(소득세법 제129조), 그 10%를 지방소득세로(지방세법 제103조의13) 떼어 합계 15.4%이며, 각각 10원 미만을 버립니다. 비과세 상품이면 세금이 없습니다.
7. 내 속도: 매달 모을 수 있는 돈을 넣으면, 잔금 달까지 모이는 돈과 내 돈 몫의 차이, 그리고 적금·예금 기간을 그 달로 잡았을 때 내 돈 몫이 모이는 가장 이른 달을 찾습니다(최대 600개월).
8. 계약금과 대출 이자: 계약금은 보증금의 10%로 보고 지금 돈 + 매달 모은 원금으로 마련되는 달을 셉니다. 입주 뒤 대출 이자는 이자만 내는 만기 일시 상환으로 대출 × 연 금리 ÷ 12이며 원 미만은 버립니다.

예시로 보기

세 예시 모두 예·적금 연 3.4%, 이자 세금 15.4%, 전세대출 금리 연 4.35%입니다. 연 3.4%는 한국은행 통계에서 2026년 8월 새로 가입한 정기적금(1~2년) 평균 3.46%와 정기예금(1년) 평균 3.39%에 가까운 값이고, 연 4.35%는 같은 달 새로 취급한 전세자금대출 평균 금리입니다.

첫 예시의 중개보수는 상한 0.3%인 75만 원에 부가세 7만 5,000원을 더한 값이고, 셋째 예시는 부가세 없이 상한 45만 원만 넣었습니다. 첫 예시에서 지금 모아 둔 3,000만 원은 24개월 예금 이자로 세후 172만 5,840원을 받고, 매달 184만 5,000원 적금은 원금 4,428만 원에 세후 이자 132만 6,750원이 붙어 잔금 때 7,733만 2,590원이 모입니다.

기간을 늘리면 매달 얼마나 줄어드나

첫 예시(보증금 2억 5,000만 원, 대출 70%, 지금 3,000만 원)에서 잔금까지 기간만 바꾸면 매달 모을 돈은 다음과 같습니다. 기간을 두 배로 늘리면 매달 금액은 절반보다 더 줄어드는데, 지금 돈의 이자가 늘고 적금 이자도 길게 붙기 때문입니다.

반대로 이자는 생각보다 작게 작용합니다. 같은 예시에서 금리를 0%로 두면 매달 197만 2,000원이라, 연 3.4% 적금이 줄여 주는 몫은 매달 12만 7,000원입니다. 이자 방식을 월 복리로 바꾸면 184만 2,000원, 비과세 상품이면 182만 3,000원입니다.

대출 비율에 따라 바뀌는 저축과 이자

대출을 늘리면 내 돈 몫과 매달 모을 돈이 줄어드는 대신, 입주 뒤 매달 내는 이자가 늘어납니다. 첫 예시에서 대출 비율만 바꾸면 다음과 같습니다(대출 금리 연 4.35%, 이자만 내는 경우).

대출 한도는 상품과 사람마다 다르므로, 계획을 세우기 전에 받을 수 있는 금액을 은행에서 먼저 확인하는 편이 안전합니다. 2026년 10월 17일 기준으로 확인한 주요 기준은 다음과 같습니다.

계산기에서 대출이 보증금의 80%를 넘으면 알림을 띄웁니다. 버팀목처럼 금액 한도가 따로 있는 상품은 비율 안이라도 한도를 넘을 수 있으므로, 대출 칸에는 비율 칩보다 실제로 안내받은 금액을 넣는 것이 정확합니다.

보증금 말고 준비할 돈

잔금 날에는 보증금 말고도 중개보수와 이사 비용이 함께 나갑니다. 중개보수는 따로 정하지 않았다면 거래대금 지급이 끝난 날, 보통 잔금일에 냅니다(공인중개사법 시행령 제27조의2). 주택 임대차의 중개보수 상한은 다음과 같고, 이 안에서 중개사와 협의해 정하며 임대인과 임차인이 각각 냅니다.

• 부가세: 중개사무소가 일반과세자면 중개보수의 10%를 더 냅니다. 계산기의 ‘상한 + 부가세’가 이 경우입니다.
• 전세보증금반환보증 보증료: 주택도시보증공사(HUG) 보증료율은 보증금 구간·주택 유형·부채비율에 따라 아파트 연 0.097~0.164%, 그 밖 주택 연 0.111~0.211%입니다. 보증금 2억 5,000만 원 아파트라면 해당 구간 요율 연 0.107~0.154%를 2년에 곱해 약 53만 5,000~77만 원으로 어림할 수 있고, 실제 보증료는 HUG가 보증 기간과 부채비율로 정합니다. 가입할 수 있는 보증금은 수도권 7억 원, 그 밖 지역 5억 원 이하입니다.
• 이사·입주 비용: 이사 업체 비용, 입주 청소, 가전·가구 설치처럼 집마다 다른 돈은 ‘이사·기타 비용’ 칸에 한꺼번에 넣습니다. 보증료도 여기에 더해 두면 잔금 날 모자라는 일을 줄일 수 있습니다.

계약금, 잔금, 그리고 돈을 두는 곳

전세는 보통 계약서를 쓰는 날 계약금을 내고, 이사하는 날 잔금을 치릅니다. 계약금은 보증금의 10%로 정하는 경우가 많고, 전세대출은 잔금일에 실행되므로 계약금은 대출 없이 내 돈으로 먼저 있어야 합니다. 계산기의 계약금 줄은 지금 돈과 매달 모은 원금으로 계약금이 몇 개월째에 마련되는지 알려 줍니다.

• 계약금 몫은 바로 꺼낼 수 있는 곳에: 적금을 만기 전에 깨면 약정 이자를 다 받지 못합니다. 계약할 시점이 정해지지 않았다면 계약금 몫은 입출금이 자유로운 통장에 두고, 나머지를 적금으로 모으는 편이 안전합니다.
• 잔금 날 할 일: 이사한 날 전입신고를 하고 계약서에 확정일자를 받습니다. 주택 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그 다음 날부터 대항력이 생기고(주택임대차보호법 제3조 제1항), 대항요건과 확정일자를 갖추면 경매·공매 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 생깁니다(같은 법 제3조의2 제2항).
• 지금 집 보증금을 다음 집에 쓴다면: 돌려받는 날과 새 집 잔금 날이 어긋나면 그 사이 돈이 빕니다. 돌려받을 보증금은 ‘잔금 전에 들어올 돈’에 넣되, 날짜가 맞는지 두 집 계약서에서 먼저 확인합니다.

자주 틀리는 경우

• 보증금만 목표로 잡는 경우: 중개보수와 이사 비용을 빼면 2억 5,000만 원 전세에서 232만 5,000원이 모자랍니다. 계산기는 이 돈을 필요한 돈에 넣습니다.
• 세전 이자로 계산하는 경우: 일반 과세 예·적금은 이자의 15.4%를 떼므로, 세전 이자로 계획하면 만기에 그만큼 모자랍니다.
• 나중에 들어올 돈에도 처음부터 이자를 붙이는 경우: 성과급이나 만기 예금은 들어온 뒤에야 쓸 수 있습니다. 이 계산기는 들어올 돈에 이자를 붙이지 않습니다.
• 대출 승인 전에 계획을 확정하는 경우: 비율 칩은 어림입니다. 소득·신용·주택 유형·보유 주택 수에 따라 한도가 줄 수 있으니, 대출 상담에서 받은 금액으로 다시 계산합니다.
• 만원 단위로 넣던 습관: 이 계산기는 원 단위입니다. 3억 원은 300,000,000을 넣으며, 칸 아래에 ‘3억 원’처럼 읽기 쉬운 금액이 함께 나옵니다.
• 계약금 시점을 놓치는 경우: 잔금까지 모으는 계획이 맞아도, 계약하는 날 보증금의 10%가 없으면 원하는 집을 잡지 못합니다.

한계와 주의

• 대출 한도·금리 심사, 보증기관별 조건, DSR은 계산하지 않습니다. 대출 칸에 넣은 금액을 그대로 씁니다.
• 예·적금 금리는 기간 내내 같다고 봅니다. 실제 상품은 기간·우대 조건에 따라 금리가 다르고, 중도 해지하면 이자가 줄어듭니다.
• 중개보수는 법정 상한이며, 실제로는 이 안에서 협의해 정합니다. 오피스텔·상가처럼 주택이 아닌 곳은 요율이 다르니 부동산 중개 수수료·중개보수 계산기에서 따로 계산합니다.
• 보증보험료·이사 비용은 직접 넣은 금액을 쓰며, 전세보증금반환보증 보증료를 자동으로 계산하지 않습니다.
• 계약금 10%와 ‘매월 초 납입’은 흔히 쓰는 방식을 따른 가정입니다. 계약서에 적은 금액과 날짜가 기준입니다.

기준일 2026년 10월 17일. 2026년 이자소득 원천징수 세율(소득세 14%·지방소득세 1.4%), 공인중개사법 시행규칙 별표 1 주택 중개보수 상한, 한국은행 2026년 8월 신규취급액 평균 금리(정기적금 1~2년 3.46%·정기예금 1년 3.39%·전세자금대출 4.35%), 2026년 10월 17일 확인한 전세대출·반환보증 기준을 반영했습니다.

출처

• 1법제처 국가법령정보센터: 주택임대차보호법 제3조(대항력 등)·제3조의2(보증금의 회수)현행(시행 2026-01-02). 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 대항력, 대항요건과 확정일자를 갖추면 우선변제
• 2법제처 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행규칙 제20조(중개보수 및 실비의 한도 등)·별표 1주택 임대차 상한요율 0.5·0.4·0.3·0.4·0.5·0.6%, 한도액 20만·30만 원
• 3법제처 국가법령정보센터: 공인중개사법 시행령 제27조의2(중개보수의 지급시기)약정이 없으면 거래대금 지급이 끝난 날
• 4법제처 국가법령정보센터: 소득세법 제129조(원천징수세율)그 밖의 이자소득 100분의 14, 지방소득세는 지방세법 제103조의13에 따라 그 10%
• 5한국은행 경제통계시스템(ECOS): 예금은행 가중평균금리(신규취급액 기준)2026년 8월 정기적금(1~2년) 3.46%, 정기예금(1년) 3.39%, 전세자금대출 4.35%
• 6한국주택금융공사: 일반전세자금보증임차보증금 × 80% − 기존 전세자금보증 잔액, 상환능력별 한도 등 가운데 적은 금액
• 7주택도시기금: 버팀목 전세자금대출전세금의 70%(신혼·2자녀 이상 80%) 이내, 수도권 1.2억 원·그 밖 8천만 원(신혼·2자녀 이상 2.5억 원·1.6억 원)
• 8금융위원회(2025-09-07): 주택공급 확대 방안 관련 가계부채 관리 강화1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도 2억 원 일원화(2025-09-08 시행)
• 9금융위원회: 10·15 주택시장 안정화 대책 관련 Q&A1주택자가 수도권·규제지역에서 새로 받는 전세대출 이자 DSR 반영(2025-10-29)
• 10금융위원회(2025-06-27): 수도권 중심의 가계부채 관리 강화 방안수도권·규제지역 전세대출 보증비율 90% → 80%(2025-07-21 시행)
• 11주택도시보증공사: 전세보증금반환보증보증료율 아파트 연 0.097~0.164%·그 밖 주택 0.111~0.211%, 보증금 수도권 7억 원·그 밖 5억 원 이하

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