15억 원에 판 10년 거주 1주택(8억 원 취득)의 양도세는 지방소득세까지 268만 9,500원입니다
1세대 1주택은 2년 이상 보유하면 양도가액 12억 원까지 비과세이고, 12억 원을 넘으면 넘는 비율만큼만 과세합니다. 8억 원에 사서 필요경비 2,000만 원을 들이고 10년 동안 산 집을 15억 원에 팔면 양도차익 6억 8,000만 원 가운데 (15억 − 12억) ÷ 15억 = 20%인 1억 3,600만 원만 과세합니다. 여기서 장기보유특별공제 80%(보유 40% + 거주 40%)와 기본공제 250만 원을 빼면 과세표준이 2,470만 원이고, 양도소득세 244만 5,000원에 지방소득세 24만 4,500원을 더해 268만 9,500원입니다.
같은 집이라도 1주택이 아니면 장기보유특별공제가 표1(최대 30%)로 줄고, 조정대상지역 다주택이면 공제 없이 중과세율이 붙어 세금이 크게 달라집니다. 아래에서 계산 순서, 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 세율, 다주택 중과, 보유기간별 차이를 차례로 설명합니다.
계산 순서
- 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비(소득세법 제97조).
- 1세대 1주택 비과세 확인: 요건을 갖추고 양도가액이 12억 원 이하면 세금이 없습니다. 12억 원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액만 과세합니다(시행령 제160조).
- 장기보유특별공제: 보유 3년 이상이면 표1 또는 표2의 공제율을 곱해 뺍니다(제95조).
- 과세표준 = 양도소득금액 − 기본공제(연 250만 원, 제103조).
- 양도소득세 = 과세표준 × 세율(제104조). 기본세율은 누진공제를 빼서 한 번에 계산할 수 있습니다.
- 지방소득세 = 양도소득세의 10%(지방세법 제103조의3). 세액은 각각 10원 미만을 버립니다(국고금 관리법 제47조).
1세대 1주택 비과세와 12억 원 초과 고가주택
양도일 현재 1세대(배우자·같은 세대원 포함)가 국내에 1주택만 갖고 그 집을 2년 이상 보유하면 비과세입니다. 취득할 때 그 집이 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(시행령 제154조 제1항). 새집을 사서 일시적으로 2주택이 됐더라도 종전 집을 산 지 1년이 지나 새집을 샀고 새집 취득일부터 3년(새집을 살 때 두 집이 모두 조정대상지역이면 2년) 안에 종전 집을 팔면 1주택으로 봅니다(시행령 제155조 제1항, 2026년 9월 30일 개정).
| 1주택 · 취득 10억 원 · 양도 20억 원 | 장기보유특별공제 | 과세표준 | 세금 합계 |
|---|---|---|---|
| 보유 10년 · 거주 10년 | 80%(표2) | 7,750만 원 | 1,412만 4,000원 |
| 보유 10년 · 거주 2년 | 48%(표2) | 2억 550만 원 | 6,396만 5,000원 |
| 보유 10년 · 거주 안 함(비조정 취득) | 20%(표1) | 3억 1,750만 원 | 1억 1,116만 6,000원 |
| 보유 5년 · 거주 5년 | 40%(표2) | 2억 3,750만 원 | 7,734만 1,000원 |
| 보유 3년 · 거주 3년 | 24%(표2) | 3억 150만 원 | 1억 412만 6,000원 |
양도차익 10억 원 가운데 (20억 − 12억) ÷ 20억 = 40%인 4억 원만 과세하고, 장기보유특별공제도 같은 비율(40%)만큼만 인정합니다. 거주기간이 짧으면 표2 공제율이 줄고, 2년 미만이면 표1로 계산합니다.
장기보유특별공제 표1·표2
| 기간 | 표1(일반) | 표2 보유(1세대 1주택) | 표2 거주 |
|---|---|---|---|
| 2년 이상 3년 미만 | - | - | 8%(보유 3년 이상일 때) |
| 3년 | 6% | 12% | 12% |
| 5년 | 10% | 20% | 20% |
| 8년 | 16% | 32% | 32% |
| 10년 | 20% | 40% | 40% |
| 15년 이상 | 30% | 40% | 40% |
표1은 3년 6%부터 1년에 2%p씩, 표2는 보유·거주 각각 3년 12%부터 1년에 4%p씩 늘어납니다. 표2는 양도일 현재 1세대 1주택이고 보유기간 중 2년 이상 거주했을 때 적용하며 합계는 최대 80%입니다(소득세법 제95조 제2항, 시행령 제159조의4). 조정대상지역 다주택 중과 대상은 장기보유특별공제를 받지 못합니다.
세율
| 과세표준 | 기본세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만 원 이하 | 6% | - |
| 5,000만 원 이하 | 15% | 126만 원 |
| 8,800만 원 이하 | 24% | 576만 원 |
| 1억 5,000만 원 이하 | 35% | 1,544만 원 |
| 3억 원 이하 | 38% | 1,994만 원 |
| 5억 원 이하 | 40% | 2,594만 원 |
| 10억 원 이하 | 42% | 3,594만 원 |
| 10억 원 초과 | 45% | 6,594만 원 |
주택은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율입니다(소득세법 제104조 제1항 제2호·제3호). 조정대상지역 다주택 중과세율은 기본세율에 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p를 더하고, 보유 2년 미만이면 중과세율 세액과 단기세율 세액 중 큰 것을 냅니다(제104조 제7항).
다주택 중과(2026년 5월 10일부터 다시 적용)
조정대상지역 다주택 중과는 한시적으로 배제돼 왔으나 그 기한이 2026년 5월 9일 양도분까지였고 연장되지 않았습니다(시행령 제167조의3·제167조의10 제1항 제12호의2). 그 전에 매매계약을 하고 계약금을 받은 집(토지거래허가 대상은 5월 9일까지 허가를 신청한 집)을 계약일부터 4개월(시행령이 정한 일부 지역 6개월) 안에 보유 2년 이상으로 판 경우만 경과 예외로 중과하지 않습니다. 이 기한은 일반 지역이 2026년 9월 9일, 6개월 지역이 2026년 11월 9일에 끝납니다.
| 취득 5억 원 · 양도 10억 원 · 보유 10년 | 장기보유특별공제 | 적용 세율 | 세금 합계 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택(2년 이상 보유) | - | 비과세 | 0원 |
| 1주택 아님 · 중과 아님 | 20%(표1) | 40% | 1억 4,636만 6,000원 |
| 조정대상지역 2주택 | 없음 | 60%(40% + 20%p) | 2억 9,981만 6,000원 |
| 조정대상지역 3주택 이상 | 없음 | 70%(40% + 30%p) | 3억 5,454만 1,000원 |
보유기간별 차이
| 취득 5억 원 · 양도 10억 원 · 1주택 아님 · 중과 아님 | 장기보유특별공제 | 적용 세율 | 세금 합계 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | - | 70% | 3억 8,307만 5,000원 |
| 1년 이상 2년 미만 | - | 60% | 3억 2,835만 원 |
| 2년 | - | 40% | 1억 9,036만 6,000원 |
| 5년 | 10% | 40% | 1억 6,836만 6,000원 |
| 10년 | 20% | 40% | 1억 4,636만 6,000원 |
| 15년 | 30% | 40% | 1억 2,436만 6,000원 |
보유기간은 취득일부터 양도일까지 세며(제95조 제4항·제104조 제2항), 취득·양도 시기는 보통 잔금일입니다(제98조). 민법의 기간 계산(국세기본법 제4조)에 따라 취득 다음 날부터 세므로 보통 취득일의 n년 뒤 같은 날에 n년이 차고, 평년 2월 28일에 사고 n년 뒤가 윤년이면 2월 29일에 찹니다(민법 제157조·제160조).
자주 틀리는 경우
- 12억 원 초과분만큼 양도차익을 깎지 않는 경우: 1주택 고가주택은 양도차익 전체가 아니라 12억 원을 넘는 비율만 과세합니다.
- 장기보유특별공제를 전체 양도차익 기준으로 빼는 경우: 고가주택은 공제액에도 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱합니다(시행령 제160조 제1항).
- 거주하지 않은 1주택에 표2를 적용하는 경우: 거주 2년 미만이면 표1(최대 30%)입니다.
- 다주택 중과가 아직 유예 중이라고 보는 경우: 2026년 5월 10일 이후 양도분은 경과 예외가 아니면 중과됩니다.
- 지방소득세를 빠뜨리는 경우: 양도소득세의 10%를 따로 냅니다.
- 수선비를 필요경비에 넣는 경우: 도배·장판 같은 수선비는 빠지고, 새시·확장 같은 자본적 지출과 중개수수료·취득세는 들어갑니다.
한계와 주의
- 주택 한 채의 양도만 계산합니다. 같은 해 여러 자산을 팔면 합산 비교(제104조 제5항)와 기본공제 배분이 달라집니다.
- 상속주택·임대주택·농어촌주택 같은 1주택 특례, 조세특례제한법 감면, 분양권·조합원입주권, 미등기양도, 환산취득가액은 계산하지 않습니다.
- 중과 제외 주택(지방 저가 주택, 장기임대주택 등)과 경과 예외는 사용자가 '중과 아님'을 골라야 합니다.
- 지방소득세는 표준세율(양도소득세의 10%)로 계산했습니다. 지방자치단체가 조례로 50% 범위에서 세율을 조정할 수 있습니다(지방세법 제103조의3 제4항).
- 일시적 2주택 처분 기한 2년(시행령 제155조 제1항 제1호)은 2026년 9월 30일 개정 조문을 따랐습니다. 개정 전 취득·계약분의 적용 시기는 부칙(대통령령 제36737호)을 확인하세요.
- 정부가 2026년 8월 발표한 세제개편안(장기보유특별공제 개편, 중과 조정 등)은 국회를 통과하지 않아 반영하지 않았습니다.
기준일 이 글의 세율과 조문은 2026-10-07에 법제처 국가법령정보센터의 현행 조문으로 확인했습니다(소득세법 시행 2026-07-01, 소득세법 시행령 시행 2026-10-01, 지방세법 시행 2026-07-01).
출처
- 01법제처 국가법령정보센터: 소득세법 제104조(양도소득세의 세율)현행(시행 2026-07-01). 제1항 기본세율(제55조)·보유 1년 미만 70%·2년 미만 60%, 제7항 조정대상지역 2주택 +20%p·3주택 이상 +30%p
- 02법제처 국가법령정보센터: 소득세법 제95조(양도소득금액과 장기보유 특별공제)현행. 제2항 표1(6%~30%)·표2(보유·거주 각 최대 40%), 중과 대상 제외, 제4항 보유기간
- 03법제처 국가법령정보센터: 소득세법 제89조(비과세 양도소득)현행. 제1항 제3호: 1세대 1주택(양도 당시 실지거래가액 12억 원 초과 고가주택 제외)
- 04법제처 국가법령정보센터: 소득세법 시행령 제154조·제155조·제160조(1세대 1주택의 범위·특례·고가주택 양도차익)현행(시행 2026-10-01). 보유 2년·조정대상지역 취득 거주 2년, 일시적 2주택 3년(두 집 모두 조정대상지역이면 2년), 12억 원 초과 비율 과세
- 05법제처 국가법령정보센터: 소득세법 시행령 제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)현행(시행 2026-10-01). 제1항 제12호의2: 2026-05-09까지 양도분과 그 전 계약분 경과 예외(3주택 이상은 제167조의3)
- 06법제처 국가법령정보센터: 소득세법 제55조(세율)현행(시행 2026-07-01). 기본세율 6%~45% 8개 구간
- 07법제처 국가법령정보센터: 소득세법 제103조(양도소득 기본공제)·제97조(양도소득의 필요경비 계산)현행. 연 250만 원, 취득가액·자본적 지출·양도비
- 08법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제103조의3(양도소득에 대한 개인지방소득세 세율)현행(시행 2026-07-01). 소득세 세율의 10분의 1, 조례로 50% 범위 가감
- 09대한민국 정책브리핑: 다주택자 양도세 중과 배제 경과 예외 확대(2026-04-09)토지거래허가 신청분까지 경과 예외, 기한 2026-09-09·2026-11-09
자주 묻는 질문
주택 양도소득세는 어떻게 계산하나요?
양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼 양도차익을 구하고, 장기보유특별공제와 기본공제 250만 원을 뺀 과세표준에 세율을 곱합니다. 여기에 지방소득세(양도소득세의 10%)를 더합니다. 5억 원에 사서 5년 보유한 집을 10억 원에 팔면(1주택 아님) 장기보유특별공제 10%인 5,000만 원을 빼 과세표준 4억 4,750만 원이고, 양도소득세 1억 5,306만 원과 지방소득세 1,530만 6,000원을 더해 1억 6,836만 6,000원입니다.
1세대 1주택 비과세 요건은 무엇인가요?
양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 갖고 그 집을 2년 이상 보유하면 비과세입니다. 취득할 때 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주해야 합니다(소득세법 시행령 제154조). 양도가액이 12억 원 이하면 세금이 없고, 넘으면 12억 원을 넘는 비율만큼만 과세합니다.
12억 원이 넘는 1주택은 세금이 얼마인가요?
양도차익에 (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액을 곱한 금액만 과세합니다(시행령 제160조). 10억 원에 사서 10년 동안 산 집을 20억 원에 팔면 양도차익 10억 원 중 4억 원만 과세하고, 장기보유특별공제 80%를 빼 과세표준 7,750만 원, 양도소득세 1,284만 원과 지방소득세 128만 4,000원을 더해 1,412만 4,000원입니다.
장기보유특별공제는 얼마나 받나요?
3년 이상 보유하면 받습니다. 일반 주택(표1)은 3년 6%부터 1년에 2%p씩 늘어 15년 이상 30%입니다. 2년 이상 거주한 1세대 1주택(표2)은 보유 3년 12%부터 1년에 4%p씩 늘어 10년 40%, 거주 2년 8%·3년 12%부터 1년에 4%p씩 늘어 10년 40%로 합쳐 최대 80%입니다(소득세법 제95조). 조정대상지역 다주택 중과 대상은 받지 못합니다.
다주택자 양도세 중과는 지금도 적용되나요?
적용됩니다. 조정대상지역에 있는 집을 팔 때 1세대 2주택이면 기본세율에 20%p, 3주택 이상이면 30%p를 더하고 장기보유특별공제도 받지 못합니다(소득세법 제104조 제7항). 한시 중과 배제는 2026년 5월 9일 양도분까지였습니다. 그 전에 계약하고 계약금을 받은 2년 이상 보유 주택을 계약일부터 4개월(시행령이 정한 일부 지역 6개월) 안에 판 경우만 경과 예외로 중과하지 않는데, 4개월 기한은 2026년 9월 9일에 끝났고 6개월 지역은 2026년 11월 9일까지입니다.
1년이나 2년 안에 팔면 세율이 어떻게 되나요?
주택은 보유 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율을 적용합니다(소득세법 제104조 제1항). 1주택이 아닌 집을 5억 원에 사서 10억 원에 팔 때(중과 아님) 1년 안에 팔면 양도소득세 3억 4,825만 원과 지방소득세를 더해 3억 8,307만 5,000원이고, 2년을 채우면 기본세율을 적용해 1억 9,036만 6,000원으로 줄어듭니다.
필요경비에는 무엇이 들어가나요?
취득할 때 낸 취득세·법무사 비용·중개수수료, 집의 가치를 높인 새시·확장·보일러 교체 같은 자본적 지출, 팔 때 낸 중개수수료처럼 증빙이 있는 비용이 들어갑니다(소득세법 제97조). 도배·장판·싱크대 수리 같은 수선비는 들어가지 않습니다.
보유기간은 어떻게 세나요?
취득일(보통 잔금일)부터 양도일(잔금일)까지 셉니다(소득세법 제95조 제4항·제104조 제2항, 제98조). 이 계산기는 취득 다음 날부터 세어 보통 취득일의 n년 뒤 같은 날 이후에 팔면 n년을 채운 것으로 봅니다. 2023년 3월 10일에 샀다면 2025년 3월 10일 이후에 팔아야 보유 2년입니다. 민법에 따라 취득 다음 날부터 세므로, 평년 2월 28일에 사고 n년 뒤가 윤년이면 2월 29일에 n년이 찹니다.