Calculadora de superficie útil y construida
Introduce a la izquierda la superficie construida y la útil en m² y a la derecha verás el coeficiente útil, los metros que se van en muros y zonas comunes, y —si añades el precio— el coste por metro cuadrado construido y útil.
Superficie
Superficie
Precio (opcional)
Introduce la superficie construida y la útil para ver el coeficiente y los metros.
Análisis de superficie
Los resultados son orientativos: el coeficiente útil se calcula como superficie útil ÷ superficie construida y puede variar según cómo esté medida cada superficie (los anuncios no siguen un criterio uniforme). La superficie construida es la que figura en el Catastro y el Registro; la útil computable se regula en la Orden ECO 805/2003 y la Orden ECM/599/2025. Confirma siempre en la nota simple y la ficha técnica qué superficie se indica antes de comprar.
sin rodeos.
- Todo a la vistaLa zona de entrada y los resultados se reconocen rápido.
- Resultado primeroEl número principal va delante; el detalle queda debajo.
- Menos requisitosSin registro ni datos innecesarios antes de usar la herramienta.
Cómo leer la superficie útil a partir de la construida
La superficie de una vivienda confunde porque el metraje del anuncio no siempre es lo que puedes pisar. Dos pisos anunciados como "90 m²" pueden ser muy distintos, porque una cifra puede ser la superficie construida (incluye muros y parte de las zonas comunes) y la otra la útil (el interior que realmente usas).
Esta herramienta toma la superficie construida y la útil en m² y muestra al instante el coeficiente útil, los metros que pierdes en muros y zonas comunes, y el precio por metro cuadrado. Así comparas los pisos por lo que de verdad ocupas, no solo por el titular del anuncio.
Superficie construida y superficie útil
La superficie construida mide toda la vivienda dentro de su perímetro, incluidos los muros perimetrales, los tabiques y la parte proporcional de elementos comunes. La superficie útil es el espacio interior que se puede pisar, descontando muros y pilares. La construida es siempre mayor que la útil, y esa diferencia es superficie que pagas pero no puedes usar.
- Construida = toda la vivienda incluidos muros y parte común (la del Catastro/Registro)
- Útil = superficie interior pisable, sin muros ni pilares
- La diferencia son los muros, pilares y zonas comunes
Qué introducir y cómo leer el resultado
Introduce a la izquierda la superficie construida y la útil en m². Los botones rápidos (1, 2, 3 o 4 habitaciones) rellenan cifras representativas de construida y útil. A la derecha verás la útil y la construida, el coeficiente útil, una barra de útil frente a muros y común, y los metros que se pierden. Si añades el precio, calcula también el precio por m² construido y por m² útil.
- Introduce construida y útil desde la ficha del inmueble o la nota simple
- Los botones rápidos rellenan cifras representativas de construida/útil
- Si la útil es mayor que la construida, avisa de error (revisa los valores)
- El precio es opcional: añádelo para ver el precio por m²
El coeficiente útil, metro a metro
El coeficiente útil es la proporción de superficie construida que es útil (útil ÷ construida × 100). Cuanto más alto, más de lo anunciado puedes pisar. En una vivienda suele estar entre el 75% y el 85%: un piso de 90 m² construidos tendrá aproximadamente entre 68 y 76 m² útiles. La relación inversa también se usa: construida = útil × 1,15 o 1,20 según el grosor de los muros y la distribución.
- Coeficiente útil = útil ÷ construida × 100
- Lo normal está entre el 75% y el 85%
- Construida ≈ útil × 1,15 a 1,20
Cómo leer la barra de útil frente a común
La barra de la derecha divide la superficie construida en útil (color oscuro) y muros/común (color claro). La parte oscura es el coeficiente útil. Lo que con números cuesta imaginar —cuánto se va en muros y zonas comunes— se ve de un vistazo. Al comparar dos pisos, fíjate en la parte útil para saber cuál te da más metros reales por el mismo titular.
Precio por metro cuadrado: construido y útil
El precio por metro cuadrado es el precio dividido entre la superficie, y es la referencia para comparar viviendas. Los anuncios suelen usar la superficie construida, porque al ser mayor el precio por m² parece más bajo. Esta herramienta calcula el precio por m² construido y también por m² útil, que es el más honesto porque es lo que realmente usas. Por ejemplo, 270.000 € sobre 90 m² construidos son 3.000 €/m² construido, pero unos 3.649 €/m² útil.
- Precio por m² construido = precio ÷ superficie construida
- Precio por m² útil = precio ÷ superficie útil
- Compara por m² útil para que la comparación sea justa
Qué dice la normativa
La superficie útil y la construida están reguladas. La Orden ECO 805/2003 fija las normas de valoración de inmuebles, y la más reciente Orden ECM/599/2025 establece que la superficie útil comprobada es la más relevante para valorar una vivienda. Para la tasación hipotecaria y el Catastro se usa la superficie construida; para el alquiler, la práctica habitual vincula la renta a la superficie útil.
- Orden ECO 805/2003: normas de valoración de inmuebles
- Orden ECM/599/2025: la superficie útil comprobada como referencia de valor
- Catastro y tasación usan construida; el alquiler suele referirse a útil
Trasteros, garajes y terrazas
El trastero y la plaza de garaje suelen contabilizarse aparte y no forman parte de la superficie útil de la vivienda, aunque a veces se suman a la construida total de la escritura. Las terrazas y balcones computan de forma distinta (a menudo al 50%). Por eso dos pisos con los mismos metros construidos pueden tener superficie útil muy distinta: confirma qué incluye cada cifra antes de comparar.
La trampa del metraje del anuncio
Los portales no aplican un criterio uniforme: unos publican la superficie construida (mayor, precio por m² más atractivo) y otros la útil por transparencia. Esa falta de homogeneidad dificulta comparar. Un "90 m²" puede ser construido o útil, así que no te fíes solo del titular: pregunta siempre qué superficie se está indicando y pide la nota simple.
Errores frecuentes
El error más común es mezclar cifras: comparar la construida de un anuncio con la útil de otro, o introducir metros de distinta procedencia. Si la ficha dice "90 m² construidos / 74 m² útiles", introduce cada uno en su campo para que el coeficiente salga bien. Revisar la lista siguiente reduce los desajustes con la documentación real.
- ¿Has evitado intercambiar la construida y la útil?
- ¿Comparas lo mismo (ambas construidas, o ambas útiles)?
- ¿La útil es ≤ construida (si es mayor, hay error de entrada)?
- ¿Has separado trastero, garaje y terrazas de la superficie útil?
Antes de comprar: lista de comprobación
La superficie influye en el precio, los impuestos y la financiación, así que usa el resultado como guía pero confirma con la documentación antes de firmar. Revisar estos puntos reduce la diferencia entre el anuncio y la realidad.
- ¿Has confirmado construida y útil (m²) en la nota simple y la ficha técnica?
- ¿Has comparado pisos con coeficiente parecido por superficie real?
- ¿Has comparado el precio por m² útil entre viviendas?
- ¿Has separado trastero, garaje y terrazas de la vivienda?
- ¿Sabes qué superficie usa cada trámite (Catastro/construida, alquiler/útil)?
Superficie de la vivienda: preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre superficie construida y útil?
La superficie construida mide toda la vivienda dentro de su perímetro, incluidos los muros y la parte proporcional de zonas comunes; es la que figura en el Catastro y el Registro. La superficie útil es el espacio interior que puedes pisar, sin muros ni pilares. La diferencia suele ser del 15% al 25%, así que confirma siempre qué superficie indica el anuncio.
¿Cuál es un coeficiente útil normal?
En una vivienda lo habitual es que la superficie útil sea entre el 75% y el 85% de la construida. Cuanto más alto el coeficiente, más de lo anunciado puedes pisar. Los pisos antiguos o con muchos elementos comunes suelen tener coeficientes más bajos. Más que un valor fijo, compara el coeficiente de viviendas parecidas.
¿El precio por m² se calcula sobre construida o útil?
Los anuncios suelen dar el precio por m² construido, porque al ser mayor la superficie el precio por metro parece más bajo. Esta herramienta lo calcula sobre construida y también sobre útil, que es lo que de verdad usas. Elige una misma base para todas las viviendas y compara con ella.
¿El trastero y el garaje cuentan como superficie útil?
No. El trastero y la plaza de garaje se contabilizan aparte y no forman parte de la superficie útil de la vivienda, aunque a veces se sumen a la construida total de la escritura. Las terrazas suelen computar al 50%. Confirma qué incluye cada cifra, porque cambia mucho la superficie real.
¿Qué superficie usan para la hipoteca y los impuestos?
Para la tasación hipotecaria y el Catastro se usa la superficie construida, mientras que la Orden ECM/599/2025 da cada vez más peso a la superficie útil comprobada para valorar. En el alquiler, la práctica habitual se refiere a la útil. Confirma con tu tasador o gestor qué superficie aplica en cada caso.
Fecha de referencia: 2026-07-18. El coeficiente útil = superficie útil ÷ superficie construida × 100. Marco legal: Orden ECO 805/2003 y Orden ECM/599/2025.