대한민국 보유세 계산기

보유세에는 어떤 세금이 합쳐지나요?

보유세는 재산세와 종합부동산세 등 주택을 보유하면서 부담하는 세금을 묶어 부르는 말입니다. 재산세는 주택별로 계산하는 지방세이고, 종합부동산세는 한 사람이 전국에 보유한 주택의 공시가격을 합산해 계산하는 국세입니다.

도시지역분은 해당 지역 주택의 재산세 과세표준에 표준세율 0.14%를 곱합니다. 주소의 시·읍·면 명칭만으로 부과 여부를 단정하지 않으며, 조례의 별도 세율은 이 계산에 반영하지 않습니다.

• 재산세 쪽 합계: 재산세 본세 + 도시지역분 + 지방교육세. 지방교육세는 본세의 20%이며 도시지역분에는 붙이지 않습니다.
• 종부세 쪽 합계: 종합부동산세 + 그 세액의 20%인 농어촌특별세. 전체 보유세의 20%를 더하는 방식이 아닙니다.
• 취득세와 양도소득세는 주택을 사거나 팔 때 따로 검토하는 세금이며 이 연간 합계에는 넣지 않습니다.

내 집 1채와 1세대 1주택은 다릅니다

본인 명의가 1채여도 세대원이 다른 주택을 소유하면 이 계산의 1세대 1주택 조건에 맞지 않습니다. 본인 소유 주택이 1채이고 세대원에게도 다른 주택이 없는 일반적인 경우에만 세대원 포함 다른 주택 없음을 선택하세요.

배우자의 집을 내 공시가격 합계에 더하지는 않습니다. 예를 들어 본인과 배우자가 각각 1채씩 소유했다면 본인 집만 입력하되 1세대 1주택 선택은 하지 않습니다. 주소가 다르다는 이유만으로 배우자를 별도 세대로 볼 수도 없습니다.

미혼인 30세 미만 소유자는 혼자 거주하고 다른 주택이 없어도 종부세의 독립된 1세대로 인정되지 않을 수 있습니다. 소득·독립생계 등 세대 요건을 별도로 확인하세요. 재산세와 종부세의 세대 판정이 다른 경우는 이 계산기의 지원 범위에서 제외합니다.

재산세와 종부세는 세대 범위와 예외 규정이 완전히 같지 않습니다. 지방세법 시행령 제110조의2와 종합부동산세법 시행령 제1조의2·제2조의3을 각각 확인해야 하며, 혼인·상속·동거봉양 등의 특례가 필요한 사례는 지원 범위에서 제외합니다.

입력할 금액은 매매가가 아니라 공시가격

공시가격에는 해당 주택의 2026년 공시된 전체 가격을 넣습니다. 아파트의 매물 호가나 실거래가, 과거에 산 가격을 넣는 칸이 아닙니다. 주택분으로 과세되는 가격에는 부속토지가 포함되므로 토지 가격을 중복해서 더하지 않습니다.

세금 계산에 쓰는 과세표준은 공시가격에 비율과 상한 등을 적용한 뒤의 금액입니다. 고지서의 과세표준을 공시가격 칸에 넣으면 비율을 다시 곱하게 됩니다. 주택담보대출이나 임대보증금을 공시가격에서 빼지도 않습니다.

• 부동산공시가격 알리미나 관할 지자체 자료에서 주택 주소와 2026년 가격을 확인합니다.
• 전년 공시가격 (선택)에는 같은 주택의 2025년 공시가격을 넣습니다. 전년 재산세액이나 과세표준을 넣지 않습니다.
• 금액은 원 단위 양의 정수로 입력합니다. 5억 원은 500,000,000원이며 한 칸의 입력 한도는 1조 원입니다.

주택별 입력과 결과 확인 순서

본인 소유 주택을 한 채씩 입력하면 유효한 값에 맞춰 결과가 바뀝니다. 여러 주택의 가격을 한 줄로 합치면 주택별 재산세 누진 계산이 달라지므로 주택 추가로 구분하세요. 최대 10채까지 입력할 수 있습니다.

• 각 주택의 공시가격을 넣고 도시지역분 부과 여부를 확인합니다. 처음 선택된 도시지역분은 주소를 조회한 결과가 아니므로 실제 조건에 맞게 바꿉니다.
• 확인한 전년 공시가격만 입력합니다. 모르면 공란으로 두며 0원을 대신 넣지 않습니다.
• 본인 1채라면 세대원 포함 다른 주택 없음을 확인하고, 해당할 때만 6월 1일 만 나이와 6월 1일 보유기간 구간을 고릅니다. 여러 채면 이 조건과 세액공제는 해제됩니다.
• 합계뿐 아니라 재산세·종부세 내역과 상한 반영 상태를 읽습니다. 결과 복사는 유효한 결과에서 사용하며, 초기화는 공시가격이 빈 주택 1채로 되돌립니다.

43%·44%·45%와 9억 원 기준

공정시장가액비율은 공시가격 중 얼마를 재산세 과세표준으로 삼을지 정하는 비율입니다. 2026년 일반적인 1세대 1주택은 가격에 따라 43%·44%·45%를 쓰고, 그 밖의 경우에는 60%를 씁니다. 근거는 지방세법 시행령 제109조입니다.

낮은 비율과 낮은 세율은 별개입니다. 지방세법 제111조의2의 특례세율은 1세대 1주택이면서 전체 공시가격이 9억 원 이하일 때만 적용합니다. 9억 원을 넘으면 비율 45%는 유지하지만 재산세는 일반세율로 계산합니다.

• 1세대 1주택 비율: 3억 원 이하 43%, 3억 원 초과~6억 원 이하 44%, 6억 원 초과 45%.
• 일반 재산세율: 과세표준 6천만 원·1억 5천만 원·3억 원 경계에 따라 0.1%·0.15%·0.25%·0.4%를 각 구간 금액에 적용합니다.
• 9억 원 이하 1세대 1주택 세율: 같은 과표 구간에 0.05%·0.1%·0.2%·0.35%를 적용합니다. 모든 구간이 절반인 것이 아니라 각각 0.05%포인트 낮습니다.

전년 공시가격이 바꾸는 것은 과세표준

전년 공시가격을 넣으면 해당 주택의 재산세 과세표준상한만 반영합니다. 당년 공시가격 × 당년 비율과 전년 공시가격 × 당년 비율 + 당년 공시가격 × 당년 비율 × 5% 중 작은 금액이 과세표준입니다. 전년 가격에도 당년 비율을 쓰며, 전년 과표의 105%로 계산하지 않습니다.

단독명의 1세대 1주택의 올해 공시가격이 5억 원, 전년이 4억 원이면 비율은 44%입니다. 도시지역분을 적용하고 감면·세부담상한·지역자원시설세를 반영하지 않을 때 연간 합계는 494,600원입니다. 전년 가격을 비워 과표상한을 생략하면 같은 조건의 합계는 620,000원입니다.

• 당년 기본 과표: 5억 원 × 44% = 2억 2천만 원.
• 상한 과표: 4억 원 × 44% + 2억 2천만 원 × 5% = 1억 8,700만 원. 두 금액 중 작으므로 이 과표를 사용합니다.
• 재산세 194,000원 + 도시지역분 261,800원 + 지방교육세 38,800원 = 494,600원. 이 조건의 종부세와 농어촌특별세는 0원입니다.

9억 원·12억 원을 뺀 뒤 종부세 과표 계산

9억 원과 12억 원은 종부세 세율을 곱하는 과세표준이 아니라 공시가격에서 먼저 빼는 공제액입니다. 본인 소유 전국 주택의 공시가격을 합산한 뒤 일반 개인은 9억 원, 요건을 충족한 1세대 1주택자는 12억 원을 공제합니다. 남은 금액에 60%를 곱한 것이 종부세 과세표준이며, 공제 후 금액이 음수이면 0원으로 계산합니다.

1세대 1주택 공시가격 15억 원이라면 종부세 과표는 (15억 원 − 12억 원) × 60% = 1억 8천만 원입니다. 재산세의 45%와 종부세의 60%를 섞지 마세요. 종부세가 0원이어도 재산세와 그에 붙는 세금은 남을 수 있습니다.

3채부터 세율이 항상 높아지나요?

3주택 이상이어도 종부세 과세표준이 12억 원 이하이면 2주택 이하와 같은 세율을 적용합니다. 차이는 과표 12억 원 초과 구간부터 생깁니다. 이 12억 원은 1세대 1주택 공제액이나 공시가격 합계가 아니라 공제와 60% 비율을 적용한 뒤의 과표입니다.

종합부동산세법 제9조의 세율은 누진세율입니다. 가장 높은 구간 세율을 과표 전체에 그대로 곱하지 않고 구간별 세금을 더하거나 누진공제를 차감합니다. 과표가 정확히 12억 원이면 양쪽 모두 공제 전 종부세 9,600,000원입니다.

• 과표 구간 경계: 3억 원, 6억 원, 12억 원, 25억 원, 50억 원, 94억 원, 94억 원 초과.
• 2주택 이하의 구간별 세율: 0.5%, 0.7%, 1.0%, 1.3%, 1.5%, 2.0%, 2.7%.
• 3주택 이상의 구간별 세율: 0.5%, 0.7%, 1.0%, 2.0%, 3.0%, 4.0%, 5.0%.

종부세에서 재산세를 얼마나 빼나요?

재산세 본세 전액이 아니라 종부세와 겹치는 과세 부분의 재산세 상당액을 공제합니다. 종합부동산세법 시행령 제4조의3과 시행규칙 별지 제31호서식의 개인 계산 방법에 따라 공제 전 종부세에서 차감합니다. 도시지역분과 지방교육세는 이 공제의 재산세 본세 합계에 넣지 않습니다.

공제액은 재산세 본세 합계 × 분자 ÷ 분모입니다. 분자는 종부세 과세표준 × 재산세 공정시장가액비율 × 0.4%로, 여기에 재산세 누진세율을 다시 적용하지 않습니다. 분모는 공시가격 합계 × 재산세 공정시장가액비율에 일반 재산세 누진세율을 적용한 금액입니다. 개별 주택의 재산세를 더한 금액이나 과표상한을 적용한 과표 합계를 분모로 쓰는 것이 아닙니다.

재산세 본세 합계 자체가 세부담상한을 적용하지 않은 추정액이므로 여기서 구한 공제액도 추정액입니다. 공제액은 종부세에서 이미 뺐으므로 연간 보유세 합계에서 다시 빼지 않습니다.

공시가격 15억 원의 연간 4,120,200원

단독명의 1세대 1주택, 공시가격 15억 원, 도시지역분 적용, 고령·보유공제 없음이면 연간 산출 추정액은 4,120,200원입니다. 예시 입력의 조건이며 전년 공시가격은 비워 둡니다. 과표상한·재산세 및 종부세 세부담상한·지역자원시설세를 반영하지 않은 계산입니다.

재산세 과표는 15억 원 × 45% = 6억 7,500만 원입니다. 공시가격이 9억 원을 넘으므로 일반세율을 적용해 본세는 570,000원 + (675,000,000원 − 300,000,000원) × 0.4% = 2,070,000원이 됩니다.

종부세 과표 1억 8천만 원에 0.5%를 적용한 공제 전 세액은 900,000원입니다. 공제할 재산세는 2,070,000원 × (180,000,000원 × 45% × 0.4%) ÷ 2,070,000원 = 324,000원입니다. 이를 차감하면 종부세는 576,000원입니다.

• 재산세 본세: 2,070,000원.
• 도시지역분: 675,000,000원 × 0.14% = 945,000원.
• 지방교육세: 2,070,000원 × 20% = 414,000원.
• 종합부동산세: 900,000원 − 324,000원 = 576,000원.
• 농어촌특별세: 576,000원 × 20% = 115,200원. 다섯 세목 합계는 4,120,200원입니다.

고령·장기보유 공제는 합쳐서 최대 80%

고령·장기보유 세액공제는 1세대 1주택의 종부세를 줄이며 재산세 자체에는 적용하지 않습니다. 재산세 공제 후 남은 종부세에 적용하고, 나이와 보유기간은 모두 2026년 6월 1일 현재를 기준으로 고릅니다.

15억 원 예시에서 만 70세 이상·15년 이상 보유를 선택하면 공제율은 90%가 아니라 상한인 80%입니다. 종부세 576,000원 중 460,800원을 공제해 115,200원이 남고, 농어촌특별세는 23,040원입니다. 나머지 세목과 미반영 조건은 같아 연간 합계는 3,567,240원이 됩니다.

• 연령 공제: 만 60세 미만 0%, 60~64세 20%, 65~69세 30%, 70세 이상 40%.
• 보유 공제: 5년 미만 0%, 5~9년 20%, 10~14년 40%, 15년 이상 50%.
• 두 공제율은 더한 뒤 80% 한도를 적용합니다. 세액에 두 공제율을 차례로 곱하는 방식은 아닙니다.

전년 가격을 넣어도 고지서와 다른 이유

과세표준상한을 반영해도 두 종류의 세부담상한과 지역자원시설세가 빠져 있어 고지서 금액과 같아지지는 않습니다. 전년 가격을 모른다는 이유로 현재 가격이나 0원을 대신 넣지도 않습니다. 전년 시가표준액이 법적으로 없는 주택은 단순히 자료를 모르는 경우와 달라 별도 확인이 필요합니다.

과표는 1원 미만을 버립니다. 내부 계산의 소수는 유지하되 재산세·도시지역분·지방교육세는 주택별 연간 금액에서 10원 미만을 버린 뒤 합산하고, 종부세·농어촌특별세는 인별 연간 금액을 각각 절사합니다. 중간 표시액도 절사하므로 화면에 나온 중간 숫자만 다시 곱하면 끝수가 다를 수 있습니다. 이 방식은 납기별·고지서별 끝수 처리와 소액 징수면제를 모두 재현하지 않습니다.

• 재산세 경과조치 세부담상한: 개정 부칙상 종전 상한이 적용되는 주택이 있어 과표상한과 따로 살펴야 합니다. 전년 본세·도시지역분의 법정 상당액과 과세 이력이 필요하며 이 계산에는 미반영입니다.
• 종부세 세부담상한: 법정 직전연도 총세액상당액을 기준으로 한 150% 상한을 계산하지 않습니다. 단순히 작년에 낸 총액을 넣어 대체할 수 있는 값이 아닙니다.
• 지역자원시설세·감면·조례: 지역자원시설세에는 별도 건물 시가표준액 등 자료가 필요합니다. 합산배제·감면과 조례별 세율도 빠져 있으므로 관할 지자체·세무서의 부과 내역과 구분해 대조하세요.

6월 1일 소유와 실제 납부 시기

2026년 보유세는 6월 1일 현재 소유 상태를 기준으로 계산하며 보유한 일수만큼 나누는 방식이 아닙니다. 매매가 있으면 계약서를 쓴 날짜만 보지 말고 과세기준일의 실제 소유 판정을 확인해야 합니다. 이 계산기는 취득일·양도일로 납세의무자를 자동 판정하지 않습니다.

주택 재산세는 통상 7월과 9월에 나눠 납부하며 종부세 납부기간은 12월 1~15일입니다. 재산세액이 20만 원 이하인 경우에도 전국에서 자동으로 7월에 한 번 내는 것은 아니고, 조례에 따라 7월 일괄 부과가 가능합니다. 화면의 연간 합계를 무조건 반으로 나눠 납기별 고지액으로 사용하지 마세요.

공동명의·주택 수 특례는 별도 확인

공동명의 주택은 전체 공시가격을 지분만큼 줄여 이 계산기에 넣으면 안 됩니다. 재산세는 전체 주택 과표로 누진세율을 적용한 뒤 지분을 배분하는 반면, 종부세는 인별 지분 가격 합산과 공동명의 특례 선택을 따로 다룹니다. 한 채의 가격을 임의로 나누면 재산세부터 달라집니다.

부부 공동명의 1주택도 통상 인별 과세에서는 각자 9억 원 공제를 적용하고 1세대 1주택 세액공제를 자동 적용하지 않습니다. 별도 특례 신청에 따른 계산은 다르지만 이 도구에서는 어느 방식이 유리한지 비교하거나 자격을 확정하지 않습니다.

• 공동명의·법인·신탁, 주택이 아닌 토지나 사업용 건물은 이 입력에 섞지 않습니다.
• 일시적 2주택·상속주택·혼인·동거봉양 등 주택 수 특례를 이유로 주택 한 줄을 임의로 빼지 않습니다. 주택 수 제외와 가격 합산배제는 다른 판단입니다.
• 상속·재건축 등에 따른 보유기간 통산이나 별도 감면이 있다면 관련 자료를 갖춰 지자체 또는 세무서에 확인합니다.