주택 재산세 계산기

공시가격 5억 원 1세대 1주택이면 재산세 고지 금액은 모두 62만 원이고 7월과 9월에 31만 원씩 냅니다

재산세는 매매가가 아니라 주택 공시가격으로 계산합니다. 공시가격 5억 원인 집이 1세대 1주택이면 과세표준은 5억 원 × 44% = 2억 2,000만 원입니다. 여기에 1세대 1주택 특례세율을 적용한 재산세 26만 원, 도시지역분 30만 8,000원, 지방교육세 5만 2,000원을 더하면 62만 원이고, 7월과 9월에 31만 원씩 나눠 냅니다. 같은 집이 1세대 1주택이 아니면 비율 60%와 표준세율을 적용해 110만 4,000원입니다.

공시가격이 올랐다면 작년 공시가격과 작년 고지서 세액을 넣어 보세요. 과세표준상한과 세부담상한 때문에 실제 고지 금액은 공시가격만으로 계산한 금액보다 적을 수 있습니다. 아래에서 계산 순서, 공정시장가액비율, 세율, 공시가격별 세금, 두 가지 상한, 납부 일정을 차례로 설명합니다.

계산 순서

1. 과세표준 = 올해 주택 공시가격(공동주택은 1월 1일 기준으로 공시) × 공정시장가액비율(지방세법 제110조 제1항). 원 미만은 버립니다.
2. 과세표준상한: 작년 공시가격 × 올해 비율 + 올해 과세표준 × 5%보다 크면 그 금액을 과세표준으로 씁니다(제110조 제3항).
3. 재산세 = 과세표준 × 누진세율. 공시가격 9억 원 이하 1세대 1주택은 특례세율, 그 밖에는 표준세율입니다(제111조·제111조의2).
4. 도시지역분 = 과세표준 × 0.14%. 도시지역분 적용 지역에 있는 집만 냅니다(제112조).
5. 세부담상한: 2024년 전부터 재산세를 낸 집은 재산세와 도시지역분이 각각 작년 세액의 105~130%를 넘지 않습니다(종전 제122조, 2028년까지).
6. 지방교육세 = 재산세 × 20%. 도시지역분은 빼고 계산합니다(제151조 제1항 제6호).
7. 세목마다 10원 미만을 버리고 더한 뒤 7월과 9월로 절반씩 나눕니다. 재산세액이 20만 원 이하면 조례에 따라 7월에 한 번에 낼 수 있습니다(제115조).

공정시장가액비율

1세대 1주택 비율은 지방세법 시행령 제109조 제1항 제2호 단서가 "2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세"에 한정해 정한 값입니다. 해마다 시행령 개정으로 다시 정하므로 2027년분은 새 비율을 확인해야 합니다. 1세대 1주택은 6월 1일 현재 같은 세대(배우자·미혼 19세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대)가 국내에 주택 하나만 가진 경우이고, 상속 주택(5년 이내)처럼 주택 수에서 빼 주는 경우가 시행령 제110조의2에 따로 있습니다.

재산세 세율

특례세율은 공시가격(시가표준액) 9억 원 이하 1세대 1주택에만 적용하고 적용 기한이 없습니다(지방세법 제111조의2). 공시가격이 9억 원을 넘는 1세대 1주택은 비율 45%는 그대로 쓰지만 세율은 표준세율이라, 9억 원 경계를 넘으면 재산세가 78만 7,500원에서 99만 원으로 뜁니다(과세표준 4억 500만 원 기준).

공시가격별 재산세(도시지역분 포함)

합계는 재산세·도시지역분·지방교육세를 더한 연간 금액이고, 과세표준상한과 세부담상한은 넣지 않았습니다. 공시가격 4억 원 1세대 1주택의 재산세(본세)는 17만 2,000원으로, 정부가 2025년 1주택자 비율 특례 연장을 발표하며 든 예시와 같습니다(같은 비율이 2026년분에도 적용됨). 1억·2억 원 1세대 1주택은 재산세액이 20만 원 이하라서 보통 7월에 한 번에 냅니다.

공시가격이 오르면: 과세표준상한과 세부담상한

과세표준상한(지방세법 제110조 제3항, 시행령 제109조의2)은 과세표준이 '작년 공시가격 × 올해 공정시장가액비율 + 올해 과세표준 × 5%'를 넘지 못하게 합니다. 공시가격이 작년보다 약 5.3% 넘게 오르면 이 상한이 걸립니다. 작년 공시가격이 없는 새 집은 올해 공시가격으로 계산하므로 상한이 걸리지 않습니다.

세부담상한은 2024년부터 주택에는 적용하지 않게 바뀌었지만, 부칙(법률 제19230호) 제15조에 따라 2024년 전에 재산세가 과세된 주택은 2028년 12월 31일까지 종전 규정을 따릅니다. 재산세와 도시지역분이 각각 작년 세액의 105%(공시가격 3억 원 이하)·110%(3억 원 초과 6억 원 이하)·130%(6억 원 초과)를 넘으면 그 금액까지만 냅니다. 법인 소유 주택은 제외합니다. 작년 세액은 같은 소유자에게 작년에 실제로 매긴 세액이고, 올해 1세대 1주택 여부가 작년과 다르면 작년에도 같았던 것으로 보고 다시 계산합니다(시행령 제118조).

'두 상한 모두' 열은 작년 고지서의 재산세가 7만 7,500원, 도시지역분이 15만 500원이었다고 보고 계산했습니다. 공시가격 3억 원 이하라서 재산세는 7만 7,500원 × 105% = 8만 1,375원에서 10원 미만을 버린 8만 1,370원까지만 냅니다. 공시가격이 10억 원에서 12억 원으로 오른 1세대 1주택은 과세표준상한으로 과세표준이 5억 4,000만 원에서 4억 7,700만 원으로 줄어 259만 2,000원 대신 220만 1,400원을 냅니다.

언제 얼마를 내나

• 누가: 6월 1일(과세기준일) 현재 사실상 소유자가 그해 재산세를 모두 냅니다(지방세법 제107조·제114조). 집을 사고팔면 잔금일(그 전에 등기했으면 등기일)이 6월 1일 이전인 경우 산 사람이, 6월 2일 이후인 경우 판 사람이 냅니다(시행령 제20조 제2항·제14항). 공유 주택은 지분만큼 각자 냅니다.
• 7월과 9월: 주택분 세액의 절반은 7월 16~31일, 나머지 절반은 9월 16~30일에 냅니다(제115조 제1항 제3호).
• 20만 원 이하: 그해 재산세액이 20만 원 이하면 조례에 따라 7월에 한 번에 고지할 수 있습니다. 이 계산기는 재산세와 도시지역분을 더한 금액으로 판정합니다.
• 2,000원 미만: 고지서 1장당 재산세가 2,000원 미만이면 징수하지 않습니다(제119조).
• 나눠 내기: 납부세액이 250만 원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 3개월 안에 나눠 낼 수 있습니다. 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 금액을, 500만 원을 넘으면 세액의 50% 이하를 나눠 냅니다(제118조, 시행령 제116조). 납부기한까지 신청해야 합니다.

고지서에 함께 나오는 세금과 종합부동산세

7월 주택분 고지서에는 재산세·도시지역분·지방교육세 말고도 지역자원시설세(소방분)가 함께 나옵니다. 주택의 건물 부분 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱한 금액에 0.04~0.12% 누진세율을 적용하는 세금입니다(지방세법 제146조). 건물 부분 가액은 시·군·구가 따로 산정해 공시가격만으로는 알 수 없어서 이 계산기에는 넣지 않았습니다.

종합부동산세는 국세라서 따로 냅니다. 한 사람이 가진 주택 공시가격 합계에서 9억 원(1세대 1주택자는 12억 원)을 뺀 금액에 매기고 12월에 고지합니다(종합부동산세법 제8조). 종합부동산세를 계산할 때는 같은 과세표준에 대해 이미 낸 재산세를 빼 줍니다(제9조 제3항). 재산세와 종합부동산세를 합한 보유세는 보유세 계산기에서 볼 수 있습니다.

자주 틀리는 경우

• 1세대 1주택인데 비율을 60%로 넣는 경우: 1세대 1주택은 43~45%입니다. 공시가격 5억 원이면 60%로 계산한 92만 4,000원보다 30만 4,000원 적은 62만 원이 맞습니다(특례세율·도시지역분 포함).
• 9억 원 넘는 1세대 1주택에 특례세율을 쓰는 경우: 특례세율은 9억 원 이하에만 적용됩니다. 공시가격 12억 원이면 과세표준 5억 4,000만 원(45%)에 특례세율을 쓴 126만 원이 아니라 표준세율로 계산한 153만 원이 재산세입니다.
• 매매가나 시세로 계산하는 경우: 과세표준의 기준은 공시가격입니다. 부동산 공시가격 알리미에서 공동주택·개별주택 가격을 확인하세요.
• 지방교육세에 도시지역분을 포함하는 경우: 지방교육세는 도시지역분을 뺀 재산세의 20%입니다.
• 공시가격이 오른 만큼 세금도 오른다고 보는 경우: 과세표준상한과 세부담상한 때문에 작년 대비 증가 폭이 제한됩니다.
• 6월에 판 집의 재산세를 기간별로 나눠 고지받는다고 보는 경우: 재산세는 6월 1일 소유자에게 그해 몫이 모두 고지됩니다. 기간에 따라 나누려면 매매 계약에서 따로 정해야 합니다.

한계와 주의

• 주택만 계산합니다. 토지·건축물(상가·사무실)·별장은 다루지 않습니다.
• 시·군·구가 조례로 세율을 가감하거나(표준세율의 50% 범위) 도시지역분 세율을 0.23% 이하에서 달리 정하면 고지 금액이 다릅니다.
• 임대주택 등 지방세특례제한법 감면은 반영하지 않습니다. 감면과 1세대 1주택 특례세율이 겹치면 경감 효과가 큰 하나만 적용합니다(지방세법 제111조의2 제4항).
• 공동소유는 지분 비율로 나눈 금액을 각자 냅니다. 이 계산기는 집 한 채 전체 세액을 보여 줍니다.
• 7월·9월 금액은 세목마다 절반을 나누고 10원 미만 끝수를 7월분에 넣은 값입니다(지방회계법 시행령 제67조). 연간 세액의 10원 미만은 지방회계법 제55조(계산하지 않을 수 있음)에 따라 버렸으므로 고지서와 몇십 원 차이가 날 수 있습니다.
• 세부담상한의 작년 세액은 고지서 금액을 넣는 방식이라 작년 고지 뒤 증축·용도 변경이 있었거나 소유자가 바뀌었으면 맞지 않습니다.

기준일 이 글의 비율·세율·조문은 2026-10-07에 법제처 국가법령정보센터의 현행 조문으로 확인했습니다(지방세법 시행 2026-07-01, 지방세법 시행령 시행 2026-10-01, 1세대 1주택 비율을 정한 시행령 제109조는 과세기준일 2026-06-01 시행본과 같음, 종합부동산세법 시행 2026-01-01).

출처

• 01법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제110조(과세표준)현행. 제1항 제2호 주택 40~80%(1세대 1주택 30~70%) 범위의 공정시장가액비율, 제3항 과세표준상한액 = 직전 연도 과세표준 상당액 + 과세표준 × 과세표준상한율(0~5%)
• 02법제처 국가법령정보센터: 지방세법 시행령 제109조(공정시장가액비율)·제109조의2(과세표준상한액)현행(시행 2026-10-01). 주택 60%, 2026년도분 1세대 1주택 3억 원 이하 43%·6억 원 이하 44%·6억 원 초과 45%(9억 원 초과 주택 포함). 과세표준상한율 5%, 직전 연도 시가표준액 × 올해 비율
• 03법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제111조(세율)현행. 제1항 제3호 나목 주택 0.1%·6만 원 + 0.15%·19만 5천 원 + 0.25%·57만 원 + 0.4%, 제3항 조례에 따른 50% 범위 가감
• 04법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제111조의2(1세대 1주택에 대한 주택 세율 특례)현행. 시가표준액 9억 원 이하, 0.05%·3만 원 + 0.1%·12만 원 + 0.2%·42만 원 + 0.35%, 제4항 감면과 중복 적용 안 함
• 05법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제112조(재산세 도시지역분)현행. 과세표준의 1천분의 1.4, 조례로 1천분의 2.3 이하에서 달리 정할 수 있음
• 06법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제115조(납기)현행. 주택 7월 16~31일·9월 16~30일 절반씩, 20만 원 이하 7월 한 번에(조례). 제118조·시행령 제116조 분할납부(250만 원 초과), 제119조 2천 원 미만 징수 안 함
• 07법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제122조(세 부담의 상한)현행: 주택은 적용하지 않음. 부칙(법률 제19230호, 2023-03-14) 제15조: 2024-01-01 전에 주택 재산세가 과세된 주택은 2028-12-31까지 종전 규정(공시가격 3억 원 이하 105%·6억 원 이하 110%·초과 130%, 법인 소유 제외)
• 08법제처 국가법령정보센터: 지방세법 시행령 제118조(세 부담 상한의 계산방법)현행. 재산세·도시지역분 각각, 직전 연도에 같은 납세의무자에게 과세된 세액, 특례 적용 여부가 바뀌면 직전 연도에도 같았던 것으로 봄
• 09법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제151조(지방교육세 과세표준과 세율)현행. 제1항 제6호 재산세액(도시지역분 제외)의 100분의 20
• 10법제처 국가법령정보센터: 지방세법 제146조(지역자원시설세 과세표준과 세율)현행. 제3항 소방분 0.04~0.12% 누진, 제4항 주택은 건축물 부분 가액 × 공정시장가액비율
• 11법제처 국가법령정보센터: 종합부동산세법 제8조(과세표준)·제9조(세율 및 세액)현행(시행 2026-01-01). 공시가격 합계에서 9억 원(1세대 1주택자 12억 원) 공제, 제9조 제3항 주택분 재산세 공제
• 12대한민국 정책브리핑: 1주택자 재산세 부담 완화…공정시장가액비율 특례 계속 적용2025년 발표. 1주택자 비율 3억 원 이하 43%·6억 원 이하 44%·6억 원 초과 45%, 공시가격 4억 원 주택 재산세 17만 2,000원 예시
• 13법제처 국가법령정보센터: 지방회계법 시행령 제67조(끝수 계산)현행(시행 2026-06-02). 지방회계법 제55조 단서: 세입금을 나눠 징수할 때 분할금액의 10원 미만 끝수는 최초의 수입금에 합산
• 14법제처 국가법령정보센터: 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제40조(공동주택가격의 공시기준일)현행(시행 2026-01-02). 공동주택가격 공시기준일 1월 1일(제34조: 분할·합병·신축 등 단독주택은 6월 1일 등 예외)

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