대한민국 부동산 양도세 계산기
왼쪽에 양도가액·취득가액·날짜와 주택 조건을 입력하면 오른쪽에 총 예상세액과 계산 내역이 즉시 표시됩니다.
조건 입력
표준요건만 추정합니다. 거주·보유 특례와 부득이한 사유 등 특별예외는 자동 판정하지 않습니다.
예상 결과
입력 전에도 결과 항목을 미리 확인할 수 있습니다.
- 양도차익
- —
- 과세대상 양도차익
- —
- 장기보유특별공제
- —
- 과세표준
- —
- 적용세율
- —
- 소득세
- —
- 지방소득세
- —
주택 기본 계산의 참고용 추정값입니다. 다주택 중과·미등기양도·비사업용토지·감면·특례는 계산하지 않으며, 특별예외도 자동 판정하지 않습니다. 실제 신고 전 세무 전문가 또는 관할 세무서에서 확인하세요.
바로 쓸 수 있게.
- 바로 보이는 화면입력 위치와 결과 위치를 또렷하게 둡니다.
- 결과 먼저핵심 결과를 앞에 두고, 과정은 필요할 때만 보여줍니다.
- 요구 줄이기가입이나 불필요한 정보 입력 없이 바로 쓰게 합니다.
양도세계산기 결과를 신고 전에 정확히 읽는 법
이 양도세계산기는 대한민국 주택 양도의 예상 소득세와 지방소득세를 바로 보여 줍니다. 양도가액에서 취득가액과 증빙 가능한 필요경비를 빼고, 1세대1주택 표준요건에 따라 고가주택 안분과 장기보유특별공제를 적용한 뒤 남은 기본공제와 보유기간별 세율을 반영합니다.
결과는 신고액 확정이 아니라 사전 점검용입니다. 양도일 현재 주택 수, 취득 당시 조정대상지역, 실제 거주기간을 사용자가 확인해야 하며, 시행령의 특별예외와 다주택 중과·미등기양도·비사업용토지·감면·특례는 자동 판정하지 않습니다.
1. 계산 범위와 먼저 볼 답
오른쪽의 총 예상세액은 계산된 소득세와 지방소득세를 합친 값입니다. 그 아래 원장에서 양도차익, 과세대상 양도차익, 장기보유특별공제, 과세표준과 적용세율을 역순으로 확인하면 어느 조건이 세액을 바꿨는지 빠르게 찾을 수 있습니다.
- 대한민국 주택 기본 규정 기준
- 소득세와 지방소득세를 분리 표시
- 비과세는 표준요건에 따른 추정
2. 화면은 왼쪽부터 입력합니다
왼쪽에서 양도가액·취득가액·필요경비와 해당 과세기간에 남은 기본공제를 먼저 입력합니다. 이어 취득일·양도일·정수 거주연수를 넣고, 양도일 현재 1세대1주택 여부와 취득 당시 조정대상지역 여부를 확인합니다. 유효한 값이면 버튼을 누르지 않아도 오른쪽 결과가 즉시 바뀝니다.
- 금액 → 날짜 → 거주기간 순서
- 1세대1주택은 양도일 현재 상태
- 조정대상지역은 취득 당시 상태
3. 양도차익은 실제 지출에서 시작합니다
기본 산식은 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비입니다. 양도차익이 손실이거나 0원이면 과세표준과 예상세액도 0원으로 처리합니다. 다만 다른 양도자산과의 손익 통산 여부는 자산 구분과 신고 상황에 따라 달라지므로 이 결과만으로 확정할 수 없습니다.
- 양도가액은 실제 양도대금
- 취득가액은 실제 취득대금
- 손실·0 과세표준은 세액 0원
4. 1세대1주택 표준요건을 확인합니다
표준요건은 양도일 현재 1세대1주택이고 보유기간이 2년 이상이며, 취득 당시 조정대상지역이었다면 거주기간도 2년 이상인 경우입니다. 세대 판정, 일시적 2주택, 상속·동거봉양·혼인, 취학·근무상 형편 같은 시행령상 예외는 사실관계가 필요하므로 자동 판정하지 않습니다.
- 양도일 현재 1세대1주택
- 보유 2년 이상
- 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상
5. 12억원 초과 고가주택은 안분합니다
표준요건을 충족하고 양도가액이 12억원 이하라면 비과세 추정액은 0원입니다. 12억원을 넘으면 시행령 제160조에 따라 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액으로 과세대상 양도차익을 구합니다. 예를 들어 15억원에 매도하고 전체 양도차익이 3억원이면 초과 비율은 20%이므로 과세대상 양도차익은 6천만원입니다.
- 15억원 − 12억원 = 3억원
- 3억원 ÷ 15억원 = 20%
- 양도차익 3억원 × 20% = 6천만원
6. 장기보유특별공제 표 1과 표 2는 다릅니다
표준요건을 충족하지 않으면 전체 양도차익에 일반 표 1을 적용합니다. 표 1은 3년 6%, 이후 1년마다 2%포인트씩 증가해 15년 이상 30%가 한도입니다. 표준요건을 충족한 12억원 초과 고가주택은 안분한 양도차익에 표 2를 적용합니다. 표 2 보유분은 3년 12%에서 연 4%포인트씩 증가해 10년 40%, 거주분은 보유 3년 이상일 때 거주 2년 8%, 3년 12%, 이후 연 4%포인트씩 증가해 10년 40%이며 합계 한도는 80%입니다.
- 표 1: 3년 6%~15년 30%
- 표 2 보유분: 3년 12%~10년 40%
- 표 2 거주분: 2년 8%~10년 40%
7. 1년·2년·3년 경계가 결과를 바꿉니다
취득일과 양도일은 달력상 완료 연수와 잔여 일수로 계산합니다. 주택 보유 1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60% 단기세율입니다. 2년부터 기본 누진세율 대상이 되고, 일반 장기보유특별공제는 3년을 채워야 6%가 시작됩니다. 하루 차이로 경계를 넘는 경우가 있어 계약일이 아니라 법상 취득일과 양도일을 확인해야 합니다.
- 1년 미만 70%
- 1년 이상 2년 미만 60%
- 3년부터 표 1 장기보유특별공제
8. 기본세율과 연간 기본공제를 구분합니다
보유 2년 이상이면 과세표준 1,400만원 이하 6%부터 10억원 초과 45%까지 8단계 누진세율을 적용하고 구간별 누진공제를 뺍니다. 양도소득 기본공제는 거래마다 250만원이 아니라 해당 과세기간의 양도소득을 합산해 연 250만원 한도입니다. 같은 해 다른 양도에서 이미 쓴 공제를 제외한 남은 금액만 입력해야 중복 공제를 피할 수 있습니다.
- 기본 누진세율 6%·15%·24%·35%·38%·40%·42%·45%
- 누진공제 0원~6,594만원
- 연간 남은 기본공제 0~250만원 입력
9. 필요경비는 증빙할 수 있어야 합니다
취득세와 등록 관련 비용, 법무사 비용, 매수·매도 중개보수, 샷시 교체나 확장처럼 자산 가치를 높이는 자본적 지출은 필요경비가 될 수 있습니다. 반면 도배·장판, 보일러 수리처럼 통상적인 유지·수선비는 인정되지 않을 수 있습니다. 계약서, 세금계산서, 현금영수증, 카드전표와 계좌이체 내역을 항목별로 보관하고 소득세법 제97조의 인정 범위를 대조하세요.
- 지출 목적과 지급 상대방 확인
- 적격 증빙과 이체 내역 보관
- 단순 유지·수선비는 별도 검토
10. 계산하지 않는 중과와 특별예외가 있습니다
이 도구는 다주택 중과, 미등기양도, 비사업용토지, 조세특례제한법상 감면과 각종 특례를 계산하지 않습니다. 1세대1주택도 표준적인 보유·거주 조건만 확인하며 일시적 2주택, 상속주택, 혼인·동거봉양, 취학·근무상 형편 등 예외를 자동 판정하지 않습니다. 해당 가능성이 있으면 결과를 일반 비교값으로만 사용하세요.
- 다주택·미등기·비사업용토지 제외
- 감면·특례 제외
- 시행령상 특별예외 자동 판정 안 함
11. 신고 전 마지막 확인 목록
예상세액을 저장한 뒤에는 등기부와 계약서의 취득일·양도일, 실제 세대와 주택 수, 취득 당시 조정대상지역 지정 여부, 주민등록상 거주기간, 필요경비 증빙, 같은 과세기간의 다른 양도와 기본공제 사용액을 다시 확인합니다. 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고가 원칙이므로, 중과·감면·예외 가능성이 있다면 신고 전에 세무 전문가나 관할 세무서에 자료와 함께 문의하세요.
- 날짜·세대·주택 수 확인
- 거주기간·조정지역 확인
- 증빙·연간 기본공제 사용액 확인
- 중과·감면·특례 별도 확인
함께 쓰는 부동산 도구
양도세계산기 자주 묻는 질문
양도세계산기는 무엇을 계산하나요?
대한민국 주택 양도를 기준으로 양도차익, 과세대상 양도차익, 장기보유특별공제, 과세표준, 소득세와 그 10%인 지방소득세를 추정합니다. 다주택 중과·미등기·비사업용토지·감면·특례는 제외합니다.
1세대1주택 비과세를 자동으로 확정하나요?
아닙니다. 양도일 현재 1세대1주택 확인, 보유 2년 이상, 취득 당시 조정대상지역이면 거주 2년 이상이라는 표준요건만 추정합니다. 시행령상 특별예외와 개별 사실관계는 자동 판정하지 않습니다.
12억원을 넘는 1세대1주택은 어떻게 계산하나요?
표준요건을 충족하면 양도차익에 (양도가액−12억원)÷양도가액을 곱해 과세대상 양도차익을 안분한 뒤 표 2 장기보유특별공제를 적용합니다. 양도가액 15억원, 양도차익 3억원이면 안분액은 6천만원입니다.
장기보유특별공제는 언제 시작하나요?
일반 표 1은 보유 3년 6%에서 시작해 매년 2%포인트씩 올라 15년 이상 30%입니다. 표준요건을 충족한 고가 1세대1주택의 표 2는 보유 3년 이상일 때 보유분과 거주분을 나눠 합계 최대 80%를 적용합니다.
주택을 2년 미만 보유하면 어떤 세율이 적용되나요?
주택 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60% 단기세율을 적용합니다. 2년 이상이면 6~45%의 8단계 기본 누진세율과 누진공제를 적용합니다.
양도소득 기본공제 250만원은 매번 받을 수 있나요?
아닙니다. 소득세법 제103조의 기본공제는 해당 과세기간 양도소득을 합산해 연 250만원 한도입니다. 이미 사용한 금액을 뺀 남은 공제액만 0~250만원으로 입력해야 합니다.
필요경비에는 어떤 금액을 넣나요?
취득세, 법무사 비용, 매수·매도 중개보수와 객관적으로 입증되는 자본적 지출 등을 넣습니다. 계약서, 세금계산서, 현금영수증, 계좌이체 내역 같은 증빙이 없거나 단순 수선·유지비라면 인정되지 않을 수 있습니다.
계산 결과와 실제 신고 세액이 다른 이유는 무엇인가요?
주택 수 판정, 실제 취득 당시 조정대상지역, 필요경비 인정 범위, 감면과 특례, 부득이한 사유, 예정·확정신고 합산에 따라 달라질 수 있습니다. 결과는 2026년 8월 20일 확인한 현행 기본 규정의 참고값입니다.
대한민국 공식 법령 근거
확인일 2026-08-20 · 현행 시행일 2026-07-01. 소득세법·소득세법 시행령·지방세법의 아래 현행 조문을 기준으로 하며 실제 신고에는 양도일의 적용 법령을 확인해야 합니다.