적정 주택 구매 가격 계산기

연소득 7천만 원·현금 2억 원이면 규제지역 3억 2,498만 원, 그 밖의 지역 6억 2,970만 원

집을 살 때의 예산은 '보유 현금 + 받을 수 있는 대출'에서 집값과 잔금 때 함께 내는 취득세·중개보수를 뺀 금액으로 정해집니다. 대출은 소득만으로 정해지지 않습니다. 집값 대비 대출 비율(LTV), 소득 대비 원리금 비율(스트레스 DSR), 수도권·규제지역의 집값별 대출 한도 가운데 가장 작은 금액까지만 나옵니다.

예를 들어 연소득 7천만 원, 보유 현금 2억 원인 무주택자가 금리 4%, 30년, 5년 혼합형으로 빌리면, 규제지역에서는 LTV 40%가 대출을 막아 최대 3억 2,498만 원(대출 1억 2,999만 원)입니다. 수도권 규제지역 밖에서는 스트레스 DSR이 막아 5억 6,433만 원, 그 밖의 지역에서는 LTV 70%가 막아 6억 2,970만 원입니다. 위 계산기는 이 세 한도와 생애최초 한도를 함께 계산하고, 어느 한도가 대출을 막는지와 보유 현금이 집값·세금·중개보수로 어떻게 나뉘는지를 막대로 보여 줍니다.

언제 이 계산이 필요한가

• 집을 보러 다니기 전에: 마음에 드는 집을 찾은 뒤 대출이 모자라는 일을 막으려면, 내 조건에서 살 수 있는 최대 집값을 먼저 알아야 합니다.
• 지역을 고를 때: 같은 소득과 현금이라도 규제지역(LTV 40%)과 그 밖의 지역(LTV 70%)은 살 수 있는 집값이 두 배 가까이 차이 납니다.
• 현금을 더 모을지, 소득을 늘릴지 판단할 때: LTV가 막는다면 보유 현금이, DSR이 막는다면 소득이나 기존 대출이 한도를 정합니다. 무엇을 바꿔야 예산이 커지는지 알 수 있습니다.
• 잔금 현금을 맞출 때: 취득세와 중개보수는 잔금 때 현금으로 냅니다. 집값만 맞추고 세금을 빠뜨리면 잔금일에 수백만 원이 모자랄 수 있습니다.

계산 방법

1. DSR 한도 대출: (연소득 × 목표 상환 비율(최대 40%) − 기존 대출 월 상환액 × 12) ÷ 1원당 연간 원리금. 1원당 연간 원리금은 실제 금리에 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금균등 상환했을 때의 값이며, 수도권·규제지역은 대출 기간을 30년까지만 셉니다.
2. 집값 P에서의 대출: LTV × P, DSR 한도, 수도권·규제지역 집값별 한도(시가 15억 원 이하 6억 원, 25억 원 이하 4억 원, 초과 2억 원), 생애최초 6억 원 가운데 가장 작은 금액을 만원 단위로 내림합니다.
3. 부대비용: 1주택 매매 취득세(6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%, 그 사이 직선)와 지방교육세, 전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세, 매매 중개보수 상한요율에 부가세 10%, 그 밖의 비용을 더합니다.
4. 최대 집값: 보유 현금 + 대출 ≥ 집값 + 부대비용을 만족하는 가장 큰 집값을 만원 단위로 찾습니다.

LTV는 은행업감독규정 <별표 6>과 금융위원회 6·27(2025)·10·15(2025) 대책의 행정지도, 스트레스 금리는 금융위원회공고 제2026-362호를 따르며 2026-10-12에 원문을 확인했습니다. 수도권·규제지역은 집값별 한도, 생애최초는 대출금 6억 원 한도가 함께 적용됩니다. 처분조건부 1주택은 규제지역·수도권에서 기존 주택을 기한 안에 처분한다는 약정이 있을 때만 무주택자와 같은 LTV를 쓰고, 그 밖의 지역에서 1주택 세대가 추가로 사면 60%입니다(별표 6 제5호).

연소득·보유 현금별 최대 집값

무주택자, 금리 4%, 30년, 5년 혼합형, 목표 상환 비율 40%, 기존 대출 없음, 중개보수 포함, 전용 85㎡ 이하 기준입니다. 괄호는 대출을 막는 한도입니다.

규제지역은 LTV 40%라서 소득이 늘어도 최대 집값이 거의 같고, 보유 현금이 늘어야 커집니다. 수도권 규제지역 밖과 그 밖의 지역은 LTV 70%라서 소득이 낮으면 DSR이, 소득이 높으면 LTV가 먼저 막습니다.

금리 유형에 따라 달라지는 DSR 한도

스트레스 DSR은 한도를 계산할 때만 실제 금리에 가산 금리를 더합니다. 수도권·규제지역 주담대의 기본 가산은 3.0%, 지방 주담대는 1.5%에 2026년 말까지 50%를 곱한 값입니다. 고정금리 기간이 대출 기간에서 차지하는 비중이 클수록 가산 비율이 줄어 같은 소득으로 더 많이 빌릴 수 있습니다. 아래는 연소득 7천만 원, 기존 대출 없음, 금리 4%, 30년, 목표 40%의 DSR 한도 대출입니다.

위 표는 2026-12-31까지의 기준입니다. 스트레스 금리는 매년 6월과 12월에 다시 정해지고, 지방 주담대의 50% 적용이 끝나면 지방의 가산과 한도가 달라지며 계산기는 그날부터 바뀐 비율로 계산합니다. 자세한 원리금 산정은 DSR 계산기에서 확인할 수 있습니다.

잔금 때 함께 나가는 돈

• 취득세·지방교육세: 1주택 매매 취득세율은 6억 원 이하 1%, 9억 원 초과 3%이고 그 사이는 집값에 따라 1~3% 사이에서 직선으로 오릅니다. 지방교육세는 취득세율의 절반에 20%를 곱한 세율입니다. 전용 85㎡ 초과면 농어촌특별세 0.2%가 더 붙습니다. 5억 원이면 취득세·지방교육세 합계 550만 원입니다.
• 중개보수: 매매가 2억 원 이상 9억 원 미만은 0.4%, 9억 원 이상 12억 원 미만 0.5% 같은 상한요율 안에서 정하며, 일반과세 중개사무소는 부가세 10%를 따로 받습니다. 계산기는 상한요율과 부가세를 그대로 써서 많게 잡습니다.
• 그 밖의 비용: 등기 비용(법무사 보수, 국민주택채권 매입 할인 비용 등), 이사·입주 청소, 수리비는 집마다 달라 '그 밖의 비용' 칸에 직접 넣습니다.
• 생애최초 취득세 감면: 생애최초 주택 구입자는 요건을 갖추면 취득세를 줄여 주는 제도가 있지만, 기간·한도·요건이 바뀌어 왔으므로 이 계산기는 감면을 빼고 계산합니다. 대상이라면 실제 부담은 그만큼 작아집니다.

자주 틀리는 경우

• DSR 한도만 보고 집값을 정합니다: 규제지역에서는 LTV 40%가 먼저 막는 경우가 많습니다. 소득으로 5억 원을 빌릴 수 있어도 집값 5억 원이면 대출은 2억 원까지입니다.
• 실제 금리로만 DSR을 계산합니다: 은행은 스트레스 금리를 더해 한도를 계산합니다. 4% 변동금리면 수도권·규제지역에서 7% 기준으로 한도가 정해집니다.
• 세금과 중개보수를 빠뜨립니다: 6억 원 집이면 취득세·지방교육세 660만 원과 중개보수(부가세 포함) 264만 원이 잔금 때 함께 나갑니다.
• 기간을 40년으로 늘리면 된다고 봅니다: 수도권·규제지역 주담대는 만기가 30년으로 제한돼, 40년을 넣어도 DSR은 30년으로 계산됩니다.
• 규정 상한을 권장값으로 봅니다: DSR 40%는 은행이 넘길 수 없는 상한입니다. 매달 소득의 40%를 원리금으로 내면 생활비와 비상금이 빠듯해질 수 있으니 목표 상환 비율을 낮춰 함께 봅니다.

한계와 주의

• 은행 심사 결과가 아니라 규정 상한으로 계산한 추정입니다. 실제 대출은 소득 증빙, 신용, 감정가(시세), 은행별 내부 기준에 따라 줄어들 수 있습니다.
• 기존 대출은 월 상환액 × 12를 연간 원리금으로 봅니다. 은행은 대출 종류별로 정한 방식(신용대출은 만기 5~10년 분할 등)으로 다시 계산하므로 DSR 계산 결과가 달라질 수 있습니다.
• 총대출액 1억 원 이하면 DSR 규제를 적용하지 않지만, 이 계산기는 늘 적용합니다(보수적). DSR 산정 기간은 최대 40년이라 그보다 긴 기간을 넣어도 40년으로 계산합니다.
• 다주택자의 추가 구입, 서민·실수요자 우대(규제지역 LTV 60%), 정책대출(디딤돌·보금자리론), 2금융권(DSR 50%)은 넣지 않았습니다.
• 처분조건부 1주택은 기존 주택을 기한 안에 처분한다는 전제로 1주택 취득세율(일시적 2주택)을 씁니다. 수도권·규제지역에서 처분하지 않는 1주택자의 추가 구입 주담대는 금지됩니다.
• LTV는 시가(감정가) 기준입니다. 매매가와 감정가가 다르면 대출이 달라집니다. 규제지역 지정은 바뀔 수 있으니 국토교통부 공고를 확인하세요.

출처

• 01국가법령정보센터 — 은행업감독규정 <별표 6>제2호 가목 LTV 70%(규제지역 50%), 바목 (1) 서민·실수요자 가산, (2) 생애최초 80%·대출금 6억 원, 제4호 가목 DSR 40% — 2026-10-12 확인
• 02금융위원회 — 가계부채 관리 강화 방안(2025-06-27)수도권·규제지역 생애최초 LTV 70%, 다주택자 추가 구입 주담대 금지, 처분조건부 1주택 6개월, 수도권·규제지역 주담대 만기 30년
• 03금융위원회 — 주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안(2025-10-15)규제지역 무주택·처분조건부 1주택 LTV 70% → 40%, 집값별 한도 15억 원 이하 6억·25억 원 이하 4억·초과 2억 원, 2025-10-16 시행
• 04금융위원회 — 10.15 주택시장 안정화 대책 관련 FAQ(2025-10-17)4번 표: 일반 차주 규제지역 40%, 생애최초 70% 유지, 서민·실수요자 60%
• 05정책브리핑 — 10·15 주택시장 안정화 대책(규제지역 확대)강남·서초·송파·용산 유지, 서울 21개 구와 경기 12곳(과천·광명·성남 분당·수정·중원·수원 영통·장안·팔달·안양 동안·용인 수지·의왕·하남) 신규 지정

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